Estimado Presidente de IDEL
Dr.Ricardo Cornaglia
- demas colegas-.
Remito a uds.el texto del estudio que precedió a mis investigaciones SOBRE EL TEMA de la "Forma del Documento Inscribible " en el Registro de la Propiedad Inmueble (ley 17801 y legislaciones provinciales correspondientes) respecto del muy SERIO y ACTUAL PROBLEMA QUE DEBEN ENFRENTAR LOS TITULARES DE DOMINIO DE INMUEBLES con "título de dominio" que inscripto y vigente en el Registro de la Propiedad Inmueble consta a su nombre" , cuya POSESIÓN y DERECHO no les interesa y desean "DESPRENDERSE" (por razones que fueren!!) pero que sólo COMPETEN AL MISMO Y ES INHERENTE A LA RAIZ MISMA DEL DERECHO DE PROPIEDAD y Facultades Legales que consagra nuestra Constitución Nacional y Constituciones Provinciales.
Pero que -lamentablemente- en la doctrina que tiende a generalizarse,sólo se admite (y no es pacífico!!) que esa MANIFESTACIÓN EXPRESA DE SU VOLUNTAD SEA RECEPTADA EN ESCRITURA PUBLICA para poder dar NACIMIENTO a un DOCUMENTO INSCRIBIBLE (arts.2 y 3 ley 17801 y ccds.Provinciales) que de curso a dicha CANCELACIÓN de la "titularidad" del Derecho Real de DOMINIO en ese REGISTRO y por ende el cese total y la muerte de toda RESPONSABILIDAD CIVIL y PENAL (fiscal, personal, etc.) derivada de esa "titulación", por otra parte expresamente contemplada no sólo en Cód.Civ.de Velez Sarsfield-art.2515) sino en el actual C.C.yCN. art.1907 y cds.art.236 inc.a;entre otros) .-
El estudio y sus conclusiones DIRECTAMENTE VINCULADAS A UNA INCUMBENCIA propia y esencial a nuestra labor como abogados de la matrícula, al servicio de la justicia y el derecho de nuestros conciudadanos que lo requieren y NECESITEN fué expuesto -desde nuestro "Instituto de Derecho Registral de CALP", en la reciente Jornada Provincial "ABOGACIA Incumbencias y Desafíos" Organizada y celebrada el dia 6 de Diciembre de 2019 en CALP, por las Comisiones de: "Administración de Justicia" y de "Incumbencis Profesionales" del COLPROBA presentadas por el Dr.Luis Serna y con palabras de abertura a cargo del Dr. Mateo Laborde nuestro actual Presidente de la señera Institución el "Colegio de ABOGADOS de la PROVINCIA de BUENOS AIRES" Dr.Mateo Laborde.
Dada la trascendencia de la iniciativa que fuera tratada en el seno de la Comisión Directiva del referido Colegio Provincial, y una vez aprobada elevada favorablemente por esa Alta Institución Provincial a la misma Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de nuestra Provincia de BsAs, por sus finalidades , bajos costos y elevados fines en favor del "ciudadano común", en el marco constitucional y legal de sus legítimos derechos e intereses, para su mas pronta implementación de la "admisibilidad" ampliando la posibilidad prevista en la DTR n*14/2008 e incluir alli el instrumento contenido en "sentencia judicial" a la par que la habitual "escritura pública", pero dejando librado, precisamente al "vero dómino" por menores costos y demas requerimientos, la elección de la vía formal e instrumental que mejor estime, creemos , desde nuestra "Sección de Derecho Registral" en IDEL , que merece ser considerada para su INCLUSIÓN como material informativo y demas que se estime por la trascendencia para el ABOGADO y la DEFENSA del ciudadano,entre las propuestas que se formulan y difunden en la "Revista LA DEFENSA".-
Sin mas y descontando el interés y atención que brindará el Consejo de Redacción que ud tan dignamente preside, cumplimos en hacer llegar a ud el material indicado y le saludan muy atentamente con su mayor consideración y respeto.
Alberto F Ruiz de Erenchun
Director
Sección de Derecho Registral (IDEL)
EL ABANDONO DEL DOMINIO por el “Titular de Dominio con título Inscripto en su favor en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Falta de tratamiento EXPRESO de las formalidades instrumentales por la Ley de Fondo.
PROPUESTA de solución
La EXITENCIA de dos “especies de documento auténticos registralmente inscribible”.
El “PROBLEMA”
Que se presenta por estos días y cada vez más, son las intimaciones que se reciben los particulares que son “titulares de dominio debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble “ (conf.art.1892/3 del CCyCN) por parte de las entidades públicas (ARBA ABSA, Municipio,) encargadas de velar por el cumplimiento que las normas fiscales, que establecen a los propietarios de inmuebles como “carga fiscal” la ley anualmente impone en la ley de presupuesto u ordenanza Municipal como necesario medio de sostén del Estado y el debido cumplimiento de sus fines.-
Tras ellas –ante el incumplimiento moroso- los embargos y acciones judiciales que a poco tiempo de recibida y seguramente por propias exigencias de sostenimiento económico esas entidades accionan judicialmente en busca de esos legítimos recursos.
No son pocos los ciudadanos que hace ya muchas lustros décadas o más años que se han apartado VOLUNTARIAMENTE del sostén y ocupación real de esos bienes inmuebles. Y que en forma pública y consiente o inconscientemente han “hecho lo que materialmente”, “jurídicamente”, se denomina ABANDONO del mismo.
Una de las “figuras jurídicas” que desde siempre acompaño al hombre y sus acciones materiales sobre las cosas (muebles e inmuebles) ha sido el ABANDONO.
De allí que al mismo tiempo que las sociedades se encargaron de tutelar proteger e impulsar la que se denomina “propiedad” de los bienes, se contempló el ABANDONO como una forma de “pérdida del dominio” y por tanto de la protección de “ese derecho a disponer” -que ese ”sistema legal” establece- para quienes son “reconocidos como “dueños” de los mismos. Y la consecuente protección de la persona quien intitula ostenta “derecho de dominio” en el bien y es reconocido por sus conviventes. Hoy con un EXPRESO sistema legal de OPONIBILIDAD para sus “Actos legítimos”.
REGIMEN LEGAL del ABANDONO en nuestro país desde su organización legal como país independiente.
Sintéticamente desde el Código Civil de Vélez Sarsfield, hasta nuestro actual Cód.Civ.y Com.de la Nación.-.
1. En el código Civil de Vélez Sarsfield tenemos la PREVISION como poder o facultad entre otras que el plexo de “actos legítimos” concede el sistema adoptado EN FAVOR DEL TITULAR del Derecho Real (arts.2604/10). El “Poder Jurídico” de “libre y voluntariamente” hacer el ABANDONO del DERECHO REAL DE DOMINIO
Facultad dentro de un capítulo dedicado a la “EXTINCION” Con una “enumeración de casos” muy “RICA” –a nuestro entender- que podría “servir para INTERPRETAR” la “apretada SINTESIS” que trae el art.1907 in fine del vigente C.CyC N.-
2. En el Código Civil y Comercial de la Nación –vigente desde el 1-8-2015.- el art.1907 prevé el ABANDONO dentro de la Nómina de ACTOS de EXTINCIÓN QUE ENUMERA luego DE DEJAR A SALVO “expresamente” los “medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y “de los especiales de los derechos reales”.
Es decir PASA A ENUMERAR CASOS DE EXTINCIÓN que no son los contemplados en los arts.1892 (título-acto jurídico voluntario y licito revestido de las formas establecidas por la ley) con la finalidad de transmitir o constituir el derecho real- y el modo suficiente o sea la “tradición posesoria” que precisamente el citado art.1892 indica como “modo suficiente”- todo llevado a cabo por “otorgantes” “capaces” y legitimados al efecto.
Con el aditamento “hoy” esencial para su OPONIBILIDAD que ese documento DEBE SER INSCRIPTO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, para asumir el carácter de “OPONIBLE” A TERCEROS “INTERESADOS Y DE BUENA FE”.(art.1893 cód.cit.) y obviamente del mismo ESTADO (Nacional, Provincial o Municipal).
De ahí que “nuestra postura frente al SERIO PROBLEMA DE RESPONSABILIDAD FISCAL QUE MUCHOS “CIUDADANOS ENFRENTAN” hoy “CONTRA SU VOLUNTAD”, HACIENDO TRIZAS el “poder jurídico que la Constitución Nacional (art.5,en particular el art.14,concd.con los arts. 16,19 y especialmente el art.28) les reconoce, de ABANDONAR ese derecho real.
Situación que hoy se vive por que no se tiene previsto una normativa nacional o provincial especifica (o antecedentes judiciales de peso y autoridad suficientes) que tengan jurisprudencial o administrativamente resuelta la cuestión “formal” para hacer efectivo ese ABANDONO.
A su turno -CONTESTE CON LA CONSTITUCION NACIONAL- También la Constitución Provincial (expresamente ASIGNA A la VOLUNTAD LIBREMENTE EXPRESADA (arts.10,15,20 inc.2), 25, 26,31,36,45,56,y 57 concds.) el “poder” o “facultad” de hacer el ABANDONO de su derecho.
Abandono material voluntario y efectivo de toda “relación con el bien” (mueble o inmueble) que se trate. Y el derecho de dominio sobre el mismo.
SOSTENEMOS por tanto QUE:
1. Es totalmente LEGITIMO, Y ajustado a derecho:
1.1. LLEVAR A CABO POR MEDIO DE DOCUMENTO PUBLICO REGISTRALMENTE INSCRIBIBLE EL ACTO de Recoger la Expresa Manifestación de Voluntad de ABANDONAR EL DOMINIO de un bien inmueble “intitulado por el compareciente”, POR CUALQUIER CAUSA LEGAL abandonar el dominio, a posteriori de su aceptación, con su SOLA VOLUNTAD y el “acto material” consecuente.
1.2. Como las “especies de documentos públicos inscribibles” que admite EXPRESAMENTE LA LEY 17801, SON TRES “CLASES de la ESPECIES”
a) El notarial (escritura pública).
b) el Judicial (arts.2 inc.a); y c); 3 inc.a) b) y c);6;8;12 y cds.ley 17801)
c) el Administrativo (art.2 inc.) y 3 inc.a)
Entendemos que PRINCIPALMENTE son los DOCUMENTOS DE LAS “Especies” “notarial” y judicial” los que podrán presentarse para su “toma razón” en el Registro de las Propiedad Inmueble, portando –e instrumentado ese derecho con carácter de EXTINCION del DERECHO REAL DE DOMINIO, por acto jurídico y material que acredita el ABADONO –sin perjuicio de la “tercer especie” el “Documento Administrativo”- obviamente de muy difícil necesidad y uso en la materia. (pero que anticipadamente no excluimos).
El Documento Notarial.
La ESCRITURA PÚBLICA,(arts.279,281,282,285,288,289,296,299/312,1017; 1882/1093, y cds,CCyCN)
1. Donde el TITULAR del DERECHO REAL INMOBILIARIO- PLENO e INSCRIPTO, “efectúe la expresa manifestación de voluntad de ABANDONAR EL DOMINIO de un bien inmueble “intitulado” por el compareciente, EXPRESADO en ese ACTO QUE INSTRUMENTA –ACREDITÁNDOLO por previa, simultanea o posterior ACTA de CONSTATACIÓN.
Por ser un DERECHO que la ley de fondo le permite “libremente” EJERCER Abandonar, entre otras facultades que expresamente señala la ley de fondo (art.1907 CCyCN.cit) para así apartarse o sea EXTINGUIR EL DOMINIO a posteriori de su aceptación e instalación con los recaudos del art.1892/3.CCyCN,cit.como dueño o pleno titular del derecho real de dominio u otro que se trate (conf.art.1907 CCyCN cit)
2. Que mediante ese ACTO JURIDICO FORMAL, como decimos en el mismo o en forma previa y/o posterior con esa “forma instrumental”, sea constatado “in situ” el ABANDONO MATERIAL de quien efectúa en FORMA LIBRE esa “voluntad” de ABANDONO Y consecuente RENUNCIA EXPRESA DE La TITULARIDAD del DERECHO REAL INMOBILIARIO y por ende desecha su “TITULACION REGISTRAL” oportunamente hecha pública” y acreditada en ese “acto formal de recibir su voluntad” según la constancia de ley (art.23 y cds. ley 17801).-
3. Que ese ACTO FORMAL (sea único o complementado como se indica) es un “DOCUMENTO INSCRIBIBLE” en el Registro de la Propiedad Inmueble, NO CABE DUDA (conf. LEY 17801 arts.1,2,inc.a),3inc.a),b),c);5,6,8,12, 15, 36, 41, concds) -en relación al FOLIO REAL en donde conste el Dominio y su titularidad.
Ese TITULAR esta totalmente LEGITIMADO para haciendo uso de su DERECHO COMO PROPIETARIO (arts.17, 19,28,31 y cds.C.N.) …para cuando lo considere libremente…ABANDONAR EL DOMINIO…(art.1907 del C.C y C.N.)
No empecé a ello la “inexistencia” de un ACTO -simultaneo o no- donde a otro “sujeto de derecho” se “le transmita” el total del DERECHO de DOMINIO o toda la titulación del “derecho real” que se trate.
NO EXISTE LEY de FONDO EXPRESA (conf. nuestra Const.Nac.art.19 in fine….75 in.12)..CN) que “establezca PROHIBICION” de esta vía instrumental u “otra FORMALIDAD EXPRESA” de cuál es el “modo instrumental” a la fecha
El Documento Judicial.
LA SENTENCIA JUDICIAL, ( En el Cód.Civ.de Velez: el texto y doctr.del arts.2607 señalan que: “Se pierde también…desde que se ABANDONE la cosa., aunque otro aún no se la hubiese apropiado…”2610; “SE PIERDE TAMBIÉN por la transmisión JUDICIAL…”cualquiera que sea su causa”, ejecución de sentencia,..”. lo cual en nuestro régimen federal concuerda la Constitución de la Prov.BsAs: en sus arts.10, 11, 15, 20 inc.3) Segundo párr..2da pte y 3cer.parr.;25 (principio de libertad civil),31,36,56 y 57 concds.).-
O sea las SENTENCIAS DICTADAS en CAUSAS JUDICIALES (que NO SEAN “contenciosas” o sea dadas en “Procedimientos Judiciales“ no contenciosos” (ver Cód.Proctos.Civ.Com” de la Prov.Bs.As. Libro VII Procesos voluntarios y disposiciones transitorias. Título I. PROCESOS VOLUNTARIOS. Capítulo VII. NORMAS COMPLEMENTARIAS –Art.823.Casos no previstos que expresamente dice y establece: “Cuando se promuevan otras actuaciones, cuyo fin sea requerir la intervención o autorización de los jueces, exigidas por la ley, para acordar autenticidad o relevancia a HECHOS O SITUACIONES QUE PUEDEN PRODUCIR EFECTOS JURIDICOS, el procedimiento se ajustará a las siguientes prescripciones (procedimiento a seguir para validar la resolución judicial final),,,…Art.824 Requisitos de leyes repectivas.”Tendrán aplicación, asimismo, los requisitos que particularmente establezcan las leyes respectivas”. (en nuestro caso –Para precisamente DAR CARÁCTER DE DOCUMENTO JUDICIAL Registralmente Inscribible –conf.Ley 17801: art.2,inc.a) y c) art.3 requisitos que deben reunir esos documentos inc.a) b) c) para dar a esas comunicaciones testimoniadas, carácter de documento judicial inscribible en relación al dominio-conf.arts.2 y 3 cit. Pues en ellos CONSTARÁ la EXPRESA Y DEMOSTRADA VOLUNTAD “de ABANDONO del DERECHO DE DOMINIO”..dictada en procedimiento “no contenciosos” ( INFORMACIONES con sentencias dictadas “en cuanto ha por derecho” y precisamente instrumentadas como dice el TRANSCRIPTO texto procesal, para “legitimar y acreditar estados constitutivos públicamente reconocidos ante sus jueces naturales” de los ciudadanos habitantes de la Provincia
FUNDAMENTO:
Partimos de la existencia “de base constitucional y legal expresa” que se han indicado y citado detenidamente que anticipa el “total ajuste” a derecho de la SOLUCION que se PROPONE, en aras de una plena vigencia del derecho constitucional de propiedad su instrumentación y ALCANCES, las “Facultades” y el “Poder Jurídico” que ATRIBUYE el DERECHO EXPRESO DEL TITULAR DEL MISMO, según precisamente esas “bases constitucionales sustantivas” nutridas desde la “norma SUSTANTIVA y ADJETIVA registral” señalada.-
EL REGISTRO creado por la LEY 17.801 es un REGISTRO de DOCUMENTOS portantes de DERECHOS QUE POR SU PUBLICIDAD REGISTRAL son “Oponibles” (conf.arts.382,396/97;1892/93 y cds.CCyCN) que “contienen el nacimiento y constitución de los “Derechos Reales Inmobiliarios” y el plexo de FACULTADES que el derecho constitucional y el de fondo le asignan a la PERSONA HUMANA asi “intitulada”, para expedirse a partir de allí, en forma LIBRE y legal sobre si mismo sus derechos y sus facultades respecto de los mismo que le CONCEDEN EN FORMA EXPRESA AL RESPECTO. (conf.arts 1882/1907 y capitulo del 1941 al 1946 CCyCN.)
Y que SOLO LEY EXPRESA LOS PUEDE LIMITAR AMPLIAR o EXTINGUIR.
De allí la INSOSLAYABLE EXISTENCIA DEL DERECHO DE ABANDONO COMO UN “ATRIBUTO ESENCIAL” del derecho real inmobiliario y su consecuente “titularidad dominial” con total independencia de sus “efectos traslaticios a posteriori”, ya que no es un “abandono asignaticio sino abdicativo” que NO está “dirigido a sujeto de derecho alguno”, a menos que así lo exprese y determine –HIPÓTESIS QUE HASTA QUE ESE TERCERO NO SE EXPRESE sólo imperfecciona su titularidad (y no la pierde)- sino que también cabe apuntar que el efectivo ABANDONO es la especie de “incondicionado” o sin “expreso sujeto beneficiado” que efectivamente produce la PERDIDA DE LA TITULARIDAD REGISTRAL.-
De tal forma celebrado el ACTO PUBLICO que podrá ser previo CONTEMPORANEO o posteriormente ACOMPAÑADO de la “constatación” de ese “acto de apartamiento material de la “posesión material y ejercicio de la misma” en relación al bien inmueble de que se trate, por otro documento notarial o documento judicial que asi lo constate.
Recaudo éste último que es “consecuencia” y efecto jurídico directo de la prohibición de la “traditio per cartam” (art.1924 a contrario sensu), nos satisface plenamente de los RECAUDOS del DOCUMENTOS INSCRIBIBLES PARA EXTINGUIR EL DOMINIO por causal de ABANDONO, en el folio real que se le asignó al “titular del derecho real”, que así disponga.
LAS NOVEDADES DOCUMENTALES que se proponen:
Y que aquí manifiesto -como expreso pensamiento de quien suscribe-, para más de un jurista o registrador, le será –creemos- de algún modo extraña y ajena a las habituales en algún “agente registrador” diariamente “movido por la mecánica mental” de que si alguien “transmite” alguien recibe y pasa a “titular”. Actitud que, puedo señalar, hasta no hace mucho, era la mía.
Pero puesto nuevamente y frente a la CRUDA REALIDAD (sin embargo impensada en otros tiempos, sin embargo ya se VIO EL PROBLEMA, aunque no tanto desde el punto de vista de la “carga fiscal que hoy significa” (ej. Ver el trabajo denominado “El ABANDONO COMO CAUSAL DE EXTINCION DEL DOMINIO DE INMUEBLES EN UN PROYECTO DE REFORMAS AL CODIGO CIVIL” autor Dr.Julio César Rivera publicado en revt. El Derecho. Jueves 16 de mayo de 1996 N* 9002. o el más reciente que si destaca la “carga fiscal” como detonante. Expuesto en un artículo especial “EL ABANDONO DE BIENES Y EL IMPUESTO INMOBILIARIO” por el Dr. Miguel H.E.OROZ en diario EL DIA (de La Plata) domingo 17 de noviembre de 2019.pag.4.en sección “Economía Dominical”del periódico, donde se aborda la “problemática apuntada” para quienes ostentan la “titularidad dominial inmobiliaria” ( que antes era un respaldo patrimonial puro, lo cual hoy no es así, sin lugar a dudas) advertido desde diversos espacios y formas de la “queja social” de la “realidad” que se vive por el MANIFIESTO PESO IMPOSITIVO –injustificado totalmente si median “usurpaciones” y/o hechos del propio titular LIBREMENTE ADOPTADOS que SEÑALAN por “propia voluntad” el total apartamiento de la “posesión material efectiva” que señala y anuncia “públicamente” en forma “pública y pacífica su CONVENIENCIA Y RAZON DEL APARTAMIENTO DE ESE DOMINIO, nos inclinan a la luz EXPRESA de los fundamentos constitucionales y legales señalados, por ADMITIR LA LEGALIDAD DEL PROCEDIMIENTO FORMAL expuesto en DOS VIAS para dar “nacimiento al documento, luego REGISTRABLE, apuntado”.
Sólo falta ahora su adopción mediante el instructivo Registral pertinente. Y de ser posible que actúen y califiquen esos “documentos” de la forma aquí apuntada, todos los Registros de la Propiedad Inmueble del país (arts.38/41 de ley 17801)
Alberto F Ruiz de Erenchun
La Plata, 19 de Noviembre de 2019.-
XXXI* Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral.- Rca de El Salvador. San Salvador.
3 al 7 septiembre de 2018.-
TEMA II.
“ Coordinación Catastro Registro.
Experiencias existentes, Estado en cada país.”
“DEMASIAS”
Tratamiento del saneamiento Parcelario. Consecuencias en “título y su Registro”
En la Provincia de BsAs.-
Necesaria:
Presentación
Con motivo de la autoridad en materia de “Derecho Urbanístico” que poseía el Dr, Edgardo O Scotti, y de su siempre dispuesta participación en las labores del Comité Latinoamericano de Consulta Registral, desde el Instituto de Derecho Registral del Colegio de Abogados de La Plata, una vez más lo invitamos, y también en la ocasión, se prestó a remitir un aporte desde su mirada “urbanística” al tema, para el “XXXI* Encuentro..” .
Me trajo en persona el trabajo que hemos de “transcribir textualmente”, en homenaje a su calidad y desinterés, con la previa y necesaria aclaración que luego de su lectura de mi parte habíamos conversado llevarlo en el Tema II “Coordinación CatastroRegistro” Experiencias existentes en cada país”.
Conocedor del tema de la “demasía” en todo el país y en todos los países del área, desconté que sería de interés exponerlo. Me destacó que era uno de los capítulos que forma parte de una labor inédita que tenía en elaboración sobre la “cuestión urbanística” y el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que nos rige sustituyendo el Código de Vélez Sarsfield, desde el 1 de agosto de 2015.-
La versión final que iba a correr de su mano quedó frustrada por su inesperado deceso el 20 de julio de 2018. Trataré por tanto como mínima muestra de HOMENAJE al amigo, colega, jurista y pensador sobresaliente, efectuar la presentación del “aporte” desde el “aspecto” o atalaya que advierte un “registrador con mirada urbanística”.
Señala “una experiencia” del régimen vigente en nuestra Provincia de Buenos Aires desde el año 1980, con el dec.ley 9533/80, que arrima una solución de “saneo” frente a las “demasías”, que por tanto sirve a modo de ejemplo –no sólo en nuestro país a las demás Provincias-, sino para el intercambio con quienes en el mundo actual se encuentras con “demasías de ocupación superficiaria a partir de un título inscripto”. A lo cual el sistema que se comentará da una “solución posible” articulado y apoyado en la necesaria e insoslayable en nuestro tiempo de intenso “desarrollo inmobiliario”,
COORDINACION DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CON EL CATASTRO.-
El “caso” o “la cuestión” como ejemplo a exponer
:
Se trata del supuesto, habitual por cierto, donde un particular con un derecho de dominio inscripto, con la correspondiente “determinación” (Principio de Especialidad) de sus medidas lineales y superficie comprendida, se encuentra “de hecho” y muchas veces sin saberlo, ocupando una superficie mayor que la señalada en el título inscripto.
La cuestión se conoce en la materia “registral” como el caso de las “demasías” y los “excedentes” que si bien se trataban por los lineamientos de una norma nacional genérica diciendo cuando eran las primeras y cuando las segundas, sobre la base del porcentual en más del 5% de la “superficie indicada en el título inscripto”, no se disponía sobre cómo en la Provincia de Buenos Aires, efectuar la regularización del “título inscripto”, o nada se hacía y se “consideraban diferencia en más “admisible” cuando esa diferencia no superaba ese porcentual.
Dato que implicaba “ocupar sin título suficiente”, y que resultaba al efectuar una “mensura del bien según el hecho posesorio” confrontándolo con la superficie del “título” que respaldara el dominio del bien.
El problema se complica y mucho cuando esa “superficie ocupada” era superior al 5% de la superficie indicada en el título de dominio. Estas hipótesis donde esa superficie es perteneciente al Estado, salvo si hubiere un particular con “título de esa superficie” es decir un caso de “invasión”, son “denominadas” “excedentes fiscal” cuando esa “superficie” no alcanza a la superficie “mínima” según precisamente los mínimos autorizados por las normas Municipales reglamentarias de la ley provincial 8912 tanto en lo urbano como en lo rural para considerar esas superficies aptas para ser “unidades parcelarias”.
No se disponía un “régimen provincial” que resolviera el tema considerando que ese exceso era una superficie del Estado por el carácter de “dominio eminente” o de vacancia que le asignaba el art.2342 inc,1y 3 del Cod,Civ, como ley de fondo.
Por ello las normas del Dec ley 9533/80 habilitaron un régimen para la transmisión al ocupante cuando esa superficie excede el 5% en dos hipótesis, permitiendo “solución” para el propietario que necesita regularizar su “título” y por tanto la COORDINACION de la “inscripción registral” y el “estado parcelario” consecuente.- . El sistema, a partir del concepto de “unidad parcelaria” urbana o rural, establece dos regímenes. El destinado a los casos que se denominan “Excedente fiscal”, o sea cuando no se llega en ese exceso a una superficie que permita considerarlo “unidad parcelaria”.
Y el tratamiento que se asigna a los casos donde si,esa “superficie excedente” es tal que, configura una superficie igual o mayor a las admitidas para ser “unidad parcelaria” en lo urbano o en lo rural, y que pasan a llamarse “sobrante fiscal” donde el régimen para “regularizar el título” remite –por tratarse de un bien del patrimonio del Estado- en cuanto a su administración y disposición obligatoriamente requiere se apliquen las normas generales ordinarias que tiene el Municipio o comuna del lugar de ubicación del bien inmueble, para “disponer” del o los inmuebles de que se trate.-
Significativo paso para la regularización y ejemplo de “Coordinación Catastro Registro”:
Digamos que, en la Provincia de Buenos Aires, desde el siglo XIX al nacer como país independiente, tuvimos una “Dirección de Tierras”. Y luego más adelante, hubo necesaria atención al tratamiento de los “estados parcelarios” y ordenamiento del suelo, nacido para contemplar la “fundación de pueblos” que por aquel tiempo ya requerían una regulación para que el impuso de creación e instalación de los pueblos, tuviera un mínimo de orden y respeto a las “necesidades públicas”.
Por entones el nacimiento de los “pueblos” se originaba por la disposición de la tierra propia que hacían los particulares desmembrando esos espacios de grandes superficies de su “dominio según títulos” para esa finalidad poblacional. Episodio, por el que todas nuestras naciones han transitado y aún lo hacen en latinoamérica,
También se comenzó a exigir planos suscriptos por perito para los casos de “fraccionamientos de tierras” como recaudo para que las oficinas de Registro de la Propiedad inscribieran documentos transmisivos derivados. ( ej.Resolución del Poder Ejecutivo del 26-9-1913).
Luego la ley 4531 estableció como ordenamiento para toda la provincia el “estado parcelario” y la intervención al efecto de la Dirección de Geodesia Catastro y Tierras. Se suceden normativas hasta la separación de la Dirección de Catastro de Geodesia y Tierras.
Especializando la intervención respecto al ya nombrado “estado parcelario” para toda la Provincia. (ley 5738) En Dec.7015/44 se regulo la coordinación de esos Planos con intervención del Estado, en las superficies a considerar urbanas, suburbanas o rurales, cesión de espacios para calles, escuelas y dependencias estaduales, etc.
Es decir hubo una constante labor en el siglo XX destinada a una “regulación del uso del suelo” Asi por ej.el Dec.ley 8912/77; luego otros y hoy rige la 10707. No tenía al llegar la década de 1980 regulación uniforme y pacífica, nuestra Provincia, de las hipótesis sobre cómo tratar el “dominio” de esas demasías. A pesar que desde la principios del siglo XX se dictó y consolidó el Catastro de la Provincia como una señera Institución que intervenía obligatoriamente en todo lo relacionado con el “estado parcelario” urbano, suburbano y rural, al punto de haberse totalizado la superficie de la Provincia (que cuenta con una superficie total de 307.571 kms.cuadrados) con la pertinente identificación de esos diferentes inmuebles y sus “estados parcelarios”.
Por ese tiempo de 1980 existían ya más de 6.500.000 inmuebles con individualización Catastral. Lo que se llama “individualización de estado parcelario”. Hoy superadas ya por el crecimiento –por subdivisiones, multiplicación de la edificación de vivienda en “altura” o por sistemas inmobiliarios que el nuevo Cód.Civ.Com.Nac.-desde el 1-8-2015- denomina “Conjuntos Inmobiliarios” (art.2373 y sgts,y dentro de ellos la “Propiedad Horizontal Especial” (art.2075 ) etc.-
Se estima que totalizan las 7,5 millones de parcelas, computando las tres especies señaladas Urbanas, sub urbanas y rurales.
En armonía con ese régimen del suelo, la MODERNIZACION REGISTRAL INMOBILIARIA que se estableció por la ley 17801, para todo el país en el año 1968 con el “folio real” como soporte registral de las “inscripciones del dominio” y demás derechos reales inmobiliarios, que resultan de los títulos de su adquisición, que se mandan inscribir para su publicidad y oponibilidad en los Registros de la Propiedad Inmueble.
Es asi que se regula en el Dec.Ley 9533 año 1980, una normativa vinculada con el tratamiento de “y qué hacer con el DOMINIO de esa porción del inmueble” de la que no se tiene “título de dominio” en los casos conocidos como “demasías” que por tanto quedan establecidas en tres especies. La demasía común (que no excede el 5% de la superficie que indica título inscripto).
Luego la que se llama “excedente fiscal” (cuando la demasía supera el 5% pero no es suficiente para ser considerada como una “unidad parcelaria” urbana o rural.. Y el caso que superando el 5% de la superficie del título, es de magnitud tal que posee la superficie de una o mas “unidades parcelarias” urbana o rural, y se denomina “sobrante fiscal”.
Sobre cómo es el procedimiento de regularización en cada caso, y por tanto de qué modo en el régimen registral y catastral argentino en la Provincia de Buenos Aires, se ha encarado como “solución” y demuestra una especie de “Coordinación Registro Catastro” o viceversa, es precisamente cuanto nos venía preparando el inolvidable y muy estimado colega amigo, cuyo trabajo base él nos hizo llegar y no llegamos al ajuste de presentación como “aporte” que aquí hemos querido efectuar en su nombre.
Uds podrán comprobar de su total trascripción que sigue, y del texto del “régimen el Dec.9533/80” que se adjunta, una lúcida y sintética exposición del “sistema de solución” adoptado.
Es de fácil comprensión que no es lo mismo regular cómo tratar el “dominio” de la superficie resultante de una demasía “diferencia de ocupación” urbana que una ”rural” si el “exceso” es del 5 % de la superficie que indica “título”. Sólo basta señalar que una superficie rural en nuestro país puede alcanzar muchas hectáreas para comprender la problemática derivada.
De allí la importancia de esa regulación para dar “solución” a los particulares y al mismo Estado Provincial y Municipal, a quien les corresponde el “origen del dominio” derivado del “utis posidetis iuris” pues así nació la “propiedad” de la superficie de todo el dominio del suelo del país, que no tenía un particular “derivado de la corona” Virreynal, y así se reconoció en el primer código civil del país (Vélez Sarsfield arts.2339/42 y 2347) Señalando el texto del art.2347, que “Las cosas que no fuesen bienes del Estado o de los Estados de las Municipalidades o de las Iglesias son bienes particulares sin distinción de las personas que sobre ellas tengan dominio, aunque sean personas jurídicas.”
Siendo estas superficies en “demasías o excedentes” dominio del ESTADO y correspondiendo a la Nación o las Provincias según lo atribuyera la Constitución Nacional (art.2339 y cds.Cód Civ. Vélez), las superficies aludidas eran indudablemente de la Provincia, Era necesario regular pues esos “dominios” y resolverle el tema a los particulares y sus dominios, pertenecientes al estado Municipal en que se ubiquen.
Asi lo hace ese dec.ley 9533/80 y sus artículos contemplan una regla que tiene directa relación con el “ordenamiento del suelo” ya que para el caso que esa “discrepancia” de área no supere el 5% siendo urbana se la considera -luego de efectuada la mensura “del inmueble” que arroja esa demasía,- intervenida y aprobada la misma como en todo caso, por la Dirección de Catastro Provincial , que ese “dominio” se “incorpora a la superficie del que la ocupa por “título” “propio” quedando asi acrecentado su dominio por “demasía simple”.
Distinto el tratamiento en los casos que la “demasía” fuere “Excedente fiscal” (o sea supere el 5% de “superficie de título”) pero en una superficie tal que no es “unidad parcelaria” urbana o rural. O finalmente el caso de “sobrante fiscal”, donde la demasía también supera el 5% de la superficie-urbana o rural, pero en medida que es una o más “unidades parcelarias”.
Y de ello, luego del procedimiento de “adquisición” (saneo) que establece el régimen, para cada supuesto, toma cuenta el Registro de la Propiedad Inmueble en la inscripción del dominio respectiva conforme el procedimiento que esa ley provincial regula y perfectamente claro lo explicita el aludido aporte del Dr. Edgardo O.Scotti que sigue a esta introducción.
Importancia de la “solución” y ejemplo de “Coordinación” necesaria:
Todo lo dicho señala que al vincularse el tema de una cuestión directamente atinente al tema “Coordinación Catastro Registro”, deviene procedente hablar del tratamiento que las normas Catastrales dan a la problemática de las “demasías” con una regulación Provincial precisa para los casos de superficies ocupadas “en menos o en más” de lo que el título inscripto señala, y por tanto se “inscribe y publica”(en el folio real conforme ley 17801 cit.) en el Registro de la Propiedad Inmueble, es un ejemplo de la NECESARIA VINCULACION DEL Registro de la Propiedad y el Catastro, que en nuestro Estado Federal, por competencia propia interviene en la determinación de los “Estados Parcelarios” y su ordenamiento . Sabido es que necesariamente expresados en el título inscribible los “estados parcelarios” tipifican (especialidad) los inmuebles en nuestro sistema legal de ordenamiento del suelo.
Doy asi presentación y paso al aporte (textual como es el borrador de trabajo puesto en mis manos) del querido colega amigo, que el mismo, en acuerdo con el suscripto, íbamos a presentar para dar un “ejemplo” (mas) de la real VINCULACION EXISTENTE entre Catastro y Registro y la NECESIDAD de ella, para disponer de una solución al problema de los “excesos” o “demasías” en la “ocupación real” del inmueble.
Por su parte los “derechos” del Estado y en su caso de los particulares para sanear sus títulos y luego disponer de una inscripción del dominio en el folio real que con paz social diera publicidad y oponibilidad plena al “Estado Parcelario” constatado y ampliado en caso de corresponder o admitirse como tolerancia, sin variar el título pero si el “estado parcelario” del inmueble al que se considera de allí en más, con esa demasía de superficie incorporada por ley al “título inscripto". O solucionada en los otros casos mediante los “actos previstos al efecto” incorporados al Registro por “documento inscribible” que lo refleje.-.
APORTE AL XXXI ENCUENTRO LATINOAMERICANO DE CONSULTA REGISTRAL
REPUBLICA DEL SALVADOR - 3 a 7 de setiembre de 2018
REGIMEN DE LAS DEMASIAS, EXCEDENTES Y SOBRANTES FISCALES EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES (ARGENTINA)
Evolución del régimen del dominio de los inmuebles de la Provincia de Buenos Aires
y de las Municipalidades
Por Edgardo O. Scotti *
1.- Evolución del régimen de los inmuebles del Estado
Hasta la sanción del decreto-ley 9533, dictado el 23/5/80, prevalecía en la Provincia de Buenos Aires un criterio centralista en relación a las decisiones vinculadas al dominio de los inmuebles. El régimen hasta entonces vigente establecía que los inmuebles destinados al uso público (calles, plazas, reservas) o aquellos derivados del domino eminente (fracciones aluvio- nales, excedentes o sobrantes) pertenecían al dominio provincial. El dominio municipal confi- guraba entonces una excepción al citado régimen, dado que los inmuebles destinados al uso público (calles, plazas, reservas) o aquellos derivados del dominio eminente (fracciones aluvio- nales , excedentes o sobrantes), se entendían pertenecientes a la Provincia . Por lo tanto prevalecía el dominio de la Provincia y el dominio municipal configuraba una excepción a dicho principio.
A partir del nuevo régimen integran el patrimonio municipal las calles o espacios circulatorios, ochavas, plazas y espacios verdes y libres públicos (art. 1º), cuya titularidad, cuidado, administración y conservación estaban atribuidos en los hechos a los municipios. Asimismo se les asigna el dominio de las reservas fiscales para uso público o equipamiento comunitario (arts. 2 y 3), como también de los inmuebles pertenecientes por dominio eminente o vacancia y de los excedentes o sobrantes cuyo carácter fiscal subsiste según el art. 4 del régimen.
Dado que el dominio que se asigna comprende además las reservas de uso público a ceder en el futuro y las mismas deben destinarse a finalidades o servicios de carácter comunal como provincial, se determina la obligación de las municipalidades de ceder sin cargo aquellas reservas que les requiera la Provincia (art . 10).
(*) Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales graduado en la Universidad Nacional de La Plata. Profesor de Derecho Civil IV (Derechos reales) y Derecho Notarial y Registra! en la Facultad de •:iencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de la Plata y profesor de posgrado en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Mar del Plata, con especialización en derecho público. El autor redactó íntegramente el decreto-ley 9533/80, ocupando el cargo de Secretario Letrado de la Asesoría General de Gobierno y luego Subsecretario de Asuntos Legislativos del Ministerio de Gobierno de dicha Provincia.
La nómina de inmuebles cuyo dominio queda comprendido en el patrimonio comunal podrá asimismo ampliarse.
2.- Bienes del dominio municipal
Son inmuebles del dominio municipal, de acuerdo al decreto-ley 9533/83 :
2.1 Las calles o espacios circulatorios, ochavas, plazas y espacios verdes o libres públicos
(art. 1).
2.2 Reservas para uso público cedidas a la Provincia por las normas sobre fraccionamiento y creación de pueblos como las que se constituyan para equipamiento comunitario de acuerdo al decreto-ley provincial 8912 de uso del suelo y ordenamiento territorial
(art. 2º) 2.
2.3 Inmuebles vacantes o abandonados y los que carecen de dueño, como asimismo los bienes municipales (art . 4º decreto-ley 9533 y art . 236 del vigente Código Civil y Comercial, de reciente sanción) 3.
En las cesiones futuras a las M unicipali dades, según el decreto-ley 8912 y normas complementarias, la aceptación de las mismas se entenderá completada al aprobarse el plano de mensura respectivo (art . 3º) .
3. Demasías, excedentes y sobrantes fiscales
El art . 11 califica y encuadra los diversos tipos de demasías en los siguientes supuestos:
a) Demasía simple: Constituida por la discrepancia de área no superior al cinco por ciento de la medida superficial del respectivo título de dominio y cualquiera fuere la ubicación de los inmuebles. En este supuesto la demasía se considera integrada en el respectivo título como exceso o diferencia en más admisible, debiendo ser consignada en el balance del plano de mensura.
b) Excedente fiscal: Consiste en la discrepancia de área superior al cinco por ciento (5 %) de la medida superficial del respectivo título de dominio , siempre que por sus dimensiones no alcance a constituir una unidad parcelaria urbana y rural. Si bien estas demasías tienen carácter fiscal, las mismas serán transferidas a los interesados de acuerdo al régimen excepcional previsto en los artículos 13 y 14. Tales normas estatuyen de manera específica el régimen de adquisición dominial de los excedent es. A fin de una adecuada comprensión es necesario tener en cuenta el contenido de la ley 9533, cuyos objetivos y fundamentos ponen de resalto:
l . Se trata de un régimen excepcional tendiente a facilitar el saneamiento parcelario y dominial, por lo cual la transmisión del dominio se realizará a título gratuito;
2. Tiene en cuenta el reducido valor en términos generales de esas demasías.
3. Favorece a los propietarios linderos por cuanto tales excedentes no constituyen unidades parcelarias independientes por sí mismas.
4. Se disponen normas procedimentales para permitir una mayor agilidad en el trámite, requiriendo concretar la transmisión del dominio de manera expeditiva.
S. Tiende a transferir la responsabilidad de verificar el cumplimiento de los recaudos establecidos al notario o escribano que, como oficial público, está facultado para asumir las responsabilidades conferidas .
6. El régimen especial legislado solo podrá implementarse en cada supuesto específico siempre que no existan derechos o hechos controvertidos por diversos interesados, pues en ese caso sólo podrá efectuarse la transmisión mediante la pertinente dilucidación de los derechos en sede judicial.
7. Ubicado un excedente mediante la pertinente mensura (art. 13) el propietario lindero interesado en adquirir el dominio deberá requerir los servicios profesionales de un notario público, asumiendo los gastos y honorarios que irrogue el trámite. El profesional designado verificará, además de la existencia del plano de mensura, el cumplimiento de los siguientes recaudos: declaración jurada del interesado de encontrarse en posesión del excedente, publicación de edictos por tres días en un diario de los de mayor de circulación en el lugar donde se ubique el excedente y con una anticipación del último de ellos de quince días corridos a la fecha de la presenta ción. En los edictos se consignara el excedente a adquirir mencionando sus datos catastrales y de ubicación como el nombre y domicilio profesional del escribano propuesto para la escrituración y ante el cual se podrán formular oposiciones. Se tendrá en cuenta el vencimiento del plazo de citación sin formularse oposiciones de terceros.
8. Para simplificar los trámites correspondientes podrá presentarse el interesado en la adquisición y el notario designado mediante una nota dirigida al Intendente, en la cual solicite la escrituración y al mismo tiempo el notario consigne el cumplimiento (bajo su responsabilidad) de todos los recaudos establecidos en los arts. 13 y 14 de la ley 9533. No será necesaria la previa inscripción del dominio a nombre de la respectiva municipalidad ni el requerimiento de certificados de dominio e inhibiciones. Cumplido ello y obviando todo trámite que fuere prescindible, podrá el Municipio autorizar la transmisión y desígnar al funcionario que concurrirá para suscribir la pertinente escritura, verificando además la procedencia de la transmisión del dominio. El Registro de la Propiedad efectuará la registración de la adquisición del excedente con el carácter de primera inscripción.
Será sin embargo exigible el certificado dominial previo y no procederá la registración
con el carácter indicado, cuando el certificado catastral informe la existencia de inscripciones ante-
cedentes.
9.- Los excedentes comprendidos en la norma se anexarán a la parcela de cuya
mensura hayan surgido una vez adquirido el dominio.
Los arts. 13 y 14 estatuyen de manera específica el régimen de adquisición dominial de
los denominados excedentes que caracteriza el art. 11 inciso 2. La transferencia se efectuará a título gratuito, por cuanto se trata de un régimen excepcional que tiende a facilitar el saneamiento parcelario y dominial, y exigirá que las comunas concreten el mismo de manera expeditiva a fin de no entorpecer la labor administrativa y facilitar la realización del trámite, Debe considerarse que el régimen, en tanto existan derechos o hechos controvertidos por diversos interesados, en tal caso sólo podrá efectuarse la transmisión mediante la previa dilucidación de los derechos en sede judicial.
Ubicado un excedente mediante la realización de la pertinente mensura, de acuerdo el
propietario lindero interesado en adquirir el dominio deberá requerir los servicios profesionales de un notario público, asumiendo en consecuencia los gastos y honorarios que irrogue el trámite .
10.- El escribano o notario designado verificará, además de la existencia del plano de
mensura debidamente registrado, el cumplimiento de los siguientes presupuestos: declaración jurada del interesado de encontrarse en posesión del excedente, publicación de edictos en las condiciones estipuladas y vencimiento del plazo de citación sin formularse oposiciones por t erce ros.
Para una más eficaz simplificación de los trámites podrá presentarse el interesado en la
adquisición y el notario designado mediante una nota conjunta dirigida al Intendente del Municipio donde se ubique el inmueble, en la cual se solicita la escrituración y al mismo tiempo el el profesional aludido y al mismo tiempo el notario consigne el cumplimiento (bajo su responsabi- lidad) de todos los recaudos establecidos en los arts. 13 y 14 de la ley 9533. Cumplido ello y obviando todo otro trámite que no fuere imprescindible, podrá el Municipio autorizar la transmisión del dominio y designar al funcionario que concurrirá para suscribir la respectiva escritura como documento público, verificando además en cada ocasión la procedencia de la venta.
11.- De manera coincidente con los principios enunciados, resultantes de la
excepcionalidad del régimen, el art . 13 de la ley 9533 establece "que no será necesaria la previa inscripción del dominio a nombre de la respectiva municipalidad ni el requerimiento de certificado de dominio e inhibición. El Registro de la Propiedad efectuará la registración de la adquisición de la adquisición del dominio con el carácter de primera inscripción, mencionando que se efectúa conforme a la ley 9533.
La misma norma establece, sin embargo, la exigibilidad del certificado dominial previo
en caso cuando el certificado catastral informe la existencia de inscripciones antecedentes.
En tanto la inscripción vigente no sea en favor del respectivo municipio resultará inaplicable la transmisión del dominio pretendida.
Dado que los excedentes a transferir no constituyen, por propia definición, unidades parcelarias independientes, deberán anexarse en todos los casos a la parcela del propietario lindero que gestionó la adquisición.
Cuando se plantearen oposiciones con motivo de la publicación de edictos o se suscitare otra cuestión que implique la existencia de hechos o derechos controvertidos, no podrá aplicarse el régimen excepcional consignado en el artículo 13, pues el mejor derecho que se invoque por cada interesado solo podrá merituarse en sede judicial. Luego de dilucidarse el caso, el tribunal competente podrá disponer cual de los litigantes está en condiciones de obtener la escrituración a su favor y en consecuencia comunicar la decisión judicial a la municipalidad para efectivizar la transferencia.
c) sobrante fiscal: Toda demasía que configure una parcela de dimensiones iguales o mayores a las admitidas por las normas de uso del suelo o de explotación agraria, constituirá un sobrante fiscal de propiedad municipal (art. 11, inc. 3°), regido en cuanto a su administración y disposición por las normas generales referidas a los bienes que integran el patrimonio comunal. “
DECRETO LEY 9533/80
Alberto F.Ruiz de Erenchun