Proyecto de ley: “Procedimiento Administrativo Registral” Por Alberto F Ruiz de Erenchun - Revista La Defensa Nº 13 | Noviembre de 2017

         Se propone el art.39bis.como reforma parcial de la ley 17801, para dar la vía del “procedimiento administrativo registral” como respuesta que se pone en manos de los afectados y/ó quienes tengan legítimo interés, frente a los “asientos viciados” producidos en el Registro de la Propiedad Inmueble, por efecto de maniobras de “Fraude Inmobiliario” al verdadero titular del dominio sobre inmuebles. El artículo se dispone con ubicación sistemática dentro del régimen establecido como Sistema Nacional para los Registros de la Propiedad Inmueble, creado por esa ley que mantiene su plena vigencia conforme la ley 26.994. Y completa e integra ese ordenamiento nacional, como ya sucediera en relación al art.3 bis incorporado como recaudo formal relativo al CUIT/CUIL de toda inscripción de documentos que contienen derechos oponibles. Y a su turno el art.41 bis, incluido por ley 26.387 de creación del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble.-

“Artículo 39 bis:  Toda inscripción o anotación producida en el Registro de la Propiedad Inmueble por un documento apócrifo u otorgado sin la real y efectiva participación del verdadero propietario o sus legítimos sucesores, carente de matricidad legal o manifiestamente insuficiente para generar esa inscripción, podrá ser dejado sin efecto por resolución fundada del Director del Registro dictada en procedimiento escrito que se abrirá especialmente, colocando nota preventiva en el “asiento en crisis” y se pondrá en resguardo el “folio real” o Libro donde se encuentre. Esa nota de prevención se hará saber para conocimiento de quien tuviere interés en esa inscripción y se resolverá sobre ella en el acto de cierre del procedimiento que se establece. La actuación se promoverá, a solicitud de quien tuviere interés legítimo o por comunicación de funcionario del Poder Judicial, o por comprobación al momento de la “calificación registral” en  instancia de publicidad previa y/ó de inscripción de documento.- La resolución final, deberá resultar de debido procedimiento escrito según las normas legales de la jurisdicción, y contener como mínimo: audiencia de quienes resulten transmitente y adquirente en el “asiento en crisis” y del funcionario autorizante del documento que originó el aludido “asiento o inscripción”; amplia participación de ellos y/ó quien acredite interés legítimo, pudiendo aportar las pruebas documentales informativas y/ó demás que fueren conducentes para resolver sobre la “inscripción en crisis”, las que deben ser merituadas para fundar el acto resolutorio indicado.-

    La resolución será ejecutable y en todo caso apelable judicialmente sin sustanciación, ante la Cámara Civil y Comercial competente en el lugar.- Sus efectos estarán sólo relacionados con la “vigencia o no” del “asiento registral en crisis”, y alcanzarán al “documento” que provocó el asiento que se revoca, únicamente con respecto a la “calificación registral” que habilitó la inscripción viciada cuando esa resolución final, manda dejar sin efecto esa inscripción, y restituir la vigencia, al antecedente dominial, del verdadero titular afectado.-“   

 FUNDAMENTOS:

1. La anomía existente en la normativa de fondo y de forma en la especie; como asimismo la inexistencia de doctrina especializada o jurisprudencial que acuda para dar solución a los casos en los cuales se obtienen “inscripciones registrales viciadas” de ilegitimidad que inicialmente inadvertidas al momento en que el registrador califica e inscribe “documentos viciados de ilegalidad”, dejan al “verdadero dueño” sin su “titularidad vigente” en el Registro, y sin poder “disponer registralmente” pues ella pasa a ser un “derecho trasmitido” sin que hubiere intervenido ese “dueño verdadero” en el “documento irregular” que produce ese “asiento viciado”

2. Que esa situación se traduce en los hechos para el verdadero propietario, que no puede disponer de su derecho, al tener cancelada su inscripción Registral, en “la pérdida de la propiedad” sin hecho propio arrasando con el art.17 de la Constitución Nacional que señala expresamente: “La propiedades inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley..” garantía de legalidad esencial en el orden jurídico del Estado Constitucional de Derecho, a la que debe estar subordinado (arts.28,31 y cds.CN.) todo el ordenamiento de fondo y forma en el país.-

                   Es decir la específica normativa Registral Inmobiliaria para todo el país de aplicación directa por el servicio de publicidad registral, como servicio público necesario, y garante de la legalidad de cuanto se actúe en el marco de su competencia.-

3. Que esa anomía significa “falta de tutela suficiente” e “indefensión” y el consecuente “daño material y moral” que se le origina al dueño verdadero y/ó sus legítimos sucesores, en los casos que muestran “asientos registrales referidos al dominio sin causalidad legal” (“asientos viciados”). Frente a ello y dado el tiempo que transcurre desde que se advierte el caso, sin obtener estos afectados “solución registral” o judicial, se impone acudir a un procedimiento registral con fundamento legislativo, que agilite una solución legítima en el marco del “acto administrativo registral” inscriptorio, restituyendo vigencia a la inscripción que con “documento irregular” fue cancelada, al producirse el “asiento” del documento ilegítimo y revocando ésta última si se acredita su ilegitimidad como “documentos inscribible”.-

4. Que la experiencia jurídica de mas de medio siglo, enfrentando estas “irregularidades registrales”, indica que en nuestro país, no existe ningún pronunciamiento en el ámbito de la justicia penal, en relación a la “situación jurídica” del “asiento o inscripción viciada” en “crisis” que dé respuesta al titular registral afectado por el ilícito, a partir del momento que se pone en movimiento ese fuero por denuncia ante sus estrados de estos “hechos ilegítimos.”

5. Que la misma situación se produce en la justicia civil que en la mayoría de los supuestos o no sortean los impedimentos procesales del “sujeto inexistente” cuando se emplean “pseudo titulares”, o no se dispone de un procedimiento civil idóneo en relación al “asiento viciado”,interín se somete como única vía al costo y largo juicio ordinario.-

6. Que el camino del “procedimiento administrativo registral” para resolver en el ámbito puramente registral el “asiento viciado” es el que decididamente han emprendido mayoritariamente los países del área latinoamericana afectados por “situaciones” semejantes, en tiempos que la riqueza inmobiliaria ocupa un plano de suma importancia patrimonial y es objeto de ”ilícitos” de toda especie.-

7. Que en todos ellos (ej: Perú - ley 30313; Costa Rica; Guatemala; Panamá; Paraguay; Colombia; México;) se han dispuesto mecanismos estableciendo procedimientos administrativos registrales idóneos, que revocan o dejan sin efecto la “inscripción viciada” sin que ello implique, obviar la denuncia penal y desde ya para expedirse sobre los aspectos sustantivos del “documento inscripto”, remiten a la instancia que corresponda, para quien “pretende suficiencia” en el documento del cual se valió y se amparó, el  “nuevo titular registral ilegítimo”, pues ellos son “documentos irregulares” de las diferentes especies que se conocen (notariales, judiciales, administrativos) pero sobre cuya “valides” es la justicia común la que debe expedirse.-

8. Que en momentos que por la nueva regulación y demás previsiones del derecho de fondo para todos los derechos inscribibles ya sean derechos reales o personales y demás “situaciones” que el cod.civ.com y leyes especiales hoy contemplan la “registración” para la “oponibilidad” o “publicidad suficiente” de esos derechos, como asimismo el escenario que para la fé y seguridad pública se confiere a las “inscripciones registrales”, resulta particularmente oportuno llenar el vacío legislativo indicado que es manifiesto y se advierte claramente en la materia, generando una grave injusticia al afectado y la “inercia del Estado” desde los Registros de la Propiedad Inmueble, frente a estos hechos, pues desde ellos no se da respuesta satisfactoria al afectado lo que consideramos inadmisible.-

9. Que los “hechos” aludidos y el silencio legislativo de una vía legalmente posible se muestra como una “modalidad de corrupción” que además de inadmisible, es sumamente lesiva, e ilegítima al extremo de emplear como “medio”  al servicio público de los necesarios Registros.-

10. Que con el “procedimiento administrativo registral” se respetan y mantienen armónicamente como a la fecha, las competencias nacional en el derecho de fondo, con la provincial en relación al deber de prestar, organizar y guardar la legalidad del servicio registral, previendo el “procedimiento administrativo registral” que se indica, junto precisamente al art.39 de la ley 17801 que establece ese marco de competencia y responsabilidad del Registro local, respecto de la guarda conservación, control de la legalidad e integridad de los asientos al  señalar su texto expresamente el “deber de impedir” el dolo o las falsedades que pudieren cometerse en las inscripciones.-    

11. Que esta no sólo establecido en la doctrina mas moderna y autorizada en materia del alcance y efectos de los actos administrativos, sino también en toda la legislación local relativa al ”procedimiento administrativo”, que todo acto resolutorio, para ser legítimo,  debe estar precedido de un debido procedimiento, que en la especie se enriquece especialmente con la bilateralidad, amplitud de debate y prueba idónea, que debe preceder y fundamentar el acto final que corresponde dictar a quien por competencia de ley sea el Director del Registro, y directo responsable del servicio.

12. Que se prevé en el marco de la legalidad esencial que debe contener el procedimiento establecido, la plena juridicidad que se garantiza con la necesaria existencia de la revisión judicial del pronunciamiento que debe dictar el Director del Registro, que podrá interponer  quien se entienda agraviado, en un recurso que con instancia judicial única y para ante las Cámaras en materia Civil y Comercial, competentes por la ubicación del Registro, obtenga sentencia sobre la legalidad del resolutorio registral revocatorio del “asiento registral en crisis” y la restitución de la vigencia registral del “asiento ilegítimamente” cancelado, o resuelva por el contrario no admitir la revocación dispuesta en ese “acto administrativo registral” apelado y lo deje sin efecto, manteniendo “el asiento registral” que se denunció viciado.-

13. Que avalan la necesidad de la propuesta legal del “procedimiento administrativo registral” para abordar los “asientos registrales viciados” de la forma expuesta, los antecedentes jurisprudenciales existentes en la materia, que fueran dictados por la Cámara Nacional Civil de Apelaciones de la Capital Federal en el marco de lo actuado en la materia desde el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal entre los años 1998 al 2012 conforme la revisión judicial de las “resoluciones del Director del Registro” relativas al servicio de calificación e inscripción de documentos, establecida por ley 22.231 en el art.53 del Dec.2080/80 (to.dec.466/99): ver (entre otros)  -Expediente de Secretaría 116/98: El caso mas sobresaliente por desarrollo, fundamentos y amplitud conceptual “Barbalat Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble 116/98 s/Recurso”.  Cámara  Nacional de Apelaciones en lo Civil  de Apelaciones Sala “F”-26/10/1998-R. 260025.-Expediente de Secretaría Nº272/07: “Del Río Nélida Marbel s/suc. Ab-intestato c/Reg. De la Prop. Inmueble”s/recurso”. Cámara Nacional de  Apelaciones en lo Civil - Sala “H”-21/09/07-R. 488660.-Expediente de Secretaría Nº 486/06: “ Departamento Técnico y Jurídico Administrativo c/Reg. De la Propiedad Inmueble Exp. Nº486/06 s/Recurso Reg. Prop. Inmueble. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil  -Sala “J”-05/03/08-R. 20233/07.-Expediente de secretaria Nº 406/07: “Fumel A. L. c/Reg. Prop. Inmueble 406/07A. s/Rec. Reg. Prop. Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala “D”-19/12/08-R. 522311- Expte. 107739-Expediente de Secretaría Nº 284/07: “Departamento Técnico Jurídico Administrativo del Registro de la Propiedad Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil  de Apelaciones-Sala “C”-27/03/08-R. 494336.-Expediente de Secretaría Nº 401/07: “Departamento Técnico, Jurídico y Administrativo c/Reg. Propiedad Inmueble s/Recurso” Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil  de Apelaciones-Sala “I”-11/02/10-Exp. 109104/09.-Expediente de Secretaría Nº 545/08: “Fiscalía Nacional Criminal de Instrucción Nº8 c/Registro de la Propiedad Inmueble 545/08”- Cámara Nacional en lo Civil   Sala “B”-14/05/09 Expediente 35747/09-R. 531537/09-R. 494336.-Expediente de Secretaría Nº 153/08- Fallo del 30/08/2013 reitera con amplia doctrina. “Falicoff Eduardo Daniel c/Registro de la Prop. Inmueble 153/08. Rec. Reg. Prop. Inmueble” . Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil-  Sala “B”-30/08/2013- Expte.n*36111/2013.-Expediente de Secretaria Nº 512/10: “Caneva Ana María y otro c/Registro de la Propiedad Inmueble s/Recurso Directo a Cámara- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil-Sala “K”- Exp. 2993/2014.fecha 31/03/2014.

14. Que también es verificable la muy activa labor internacional en Congresos relacionados al “Fraude Inmobiliario” en los que los países del área latinoamericana y Registradores que los nuclean (“Encuentro Latinoamericano de Consulta Registral”;AEC.Asociación de Egresados del Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano -CADRI,etc,); han coincidido en la solución que se indica, en el marco de adecuación que dispone cada uno de sus sistemas nacionales, en salvaguarda de la seguridad jurídica y tutela de derechos como deber esencial del servicio registral. (ver en buscador google: (tema y nómina de países asistentes)“Ier. Congreso Internacional de Derecho””Fraude Inmobiliario”. Lima. Peru. 27/28/junio 2015 organiz. Escuela Académica de Profesionales del Derecho, y Junta Notarial de Perú.-“Congreso Internacional de Derecho Registral”- “El Fraude Inmobiliario”organiz. SUNARP.Piura.Perú.26 y 27 de octubre de 2017; también en www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/2480/-Fraude-Inmobiliario-utilizacion-inscripcion-registral .

     Alberto F Ruiz de Erenchun.-

     Colegio Abogados de La Plata.

     Instituto de Derecho Registral.

         30 de octubre de 2017.-