Fráude inmobiliario. Utilización de la Inscripción Registral. Procedimiento de Solución. Por Alberto F. Ruiz de Erenchun. - Revista La Defensa Nº XV Enero 2017
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COLEGIO DE ABOGADOS del
Departamento La Plata | Julio
de 2016.-
Fraude inmobiliario. Utilización de la Inscripción Registral. Procedimiento de Solución.
Por Alberto F. Ruiz de Erenchun
Presentación de los
casos y la propuesta.
Prosiguiendo el camino que me señaló la “experiencia
registral” de mas de tres décadas, frente a la injusticia, el menoscabo y la
inestabilidad del Derecho que sufre el
“vero domino” cuando la
inscripción registral de su legítimo
derecho, es cancelada o afectada por un “asiento
viciado” producido por documento apócrifo, ilegal o falsificado, preparado
con toda la “apariencia legítima” para efectivamente producir “fraude
inmobiliario”, -con o sin complicidad de un agente del Registro- luego de
décadas de falta de “respuesta del mismo Registro”, en tiempos donde el Registro debe tener una postura proactiva
en la comunidad a la que sirve, pusimos en ejecución la idea.-
Ella puramente dirigida al “asiento
registral viciado” no al valor “pseudo sustantivo” del documento que lo
provocó el cual tiene su “ámbito” de tratamiento (civil o penal). La finalidad
es devolver la “vigencia” a la “inscripción” cancelada o afectada por el
“asiento viciado”, provocado por el “documento ilegal”. Esto sobre la base de
un “debido procedimiento administrativo registral”. Que recoja objetivamente
las pruebas INDUBITADAS que en nuestros días, todo procedimiento administrativo
permite y procura que se objetivicen y sean fuente de un “acto administrativo” en
el Estado de Derecho.-
Efectuar un procedimiento
de trámite en el Registro y con la ineludible presencia de todos los
involucrados en el caso. Abriendo el Registro un obligatorio TRAMITE ESCRITO
en el cual se recoja toda la prueba conducente al “esclarecimiento” de la
regularidad o irregularidad del “asiento registral”. Con la INELUDIBLE notificación
y participación del “afectado", el “titular del derecho que resulta de
ese asiento viciado”, el funcionario que autorizó el “documento” que
provoca la “crisis”, y cuantas más “constancias y competencias corresponda”
según el caso (ej. Registro de las Personas, Colegios Profesionales, fiscalías,
etc).
Todo el
procedimiento conducido e impulsado obligatoriamente por una sección de
profesionales registradores especializados precisamente en actuaciones
sumariales y de profundización de la calificación registral.-
Cerrado el
procedimiento el Director del Registro de la Propiedad Inmueble
debe dictar resolución fundada que contenga perfectamente re-calificada la
inscripción o asiento en crisis, “resolviendo” –si cabe por prueba recogida- la
“cancelación del “asiento viciado”. Y,
luego de notificada esa medida de autoridad a cada partícipe en ese
“procedimiento administrativo registral”, tener éstos, abierta la INELUDIBLE
salvaguarda Judicial. Es decir un recurso de revisión, de cuanto se actúe disponga
en la resolución adoptada.-
El resolutorio se ejecuta, como en toda
actuación administrativa definitiva. Todo pronunciamiento final en esa sede. El
cumplimiento significa que –con una “inscripción cancelatoria” de la
“inscripción viciada”- se restituye la vigencia de la inscripción precedente
afectada (cancelada) por efecto de la “inscripción viciada”. Se deja así sin
vigencia, la “inscripción” provocada por el “documento apócrifo” o “totalmente
ilegal” .-
Para ilustrar
sobre qué tipo de “documentos inscribibles” pueden ser la causa de esos
“asiento viciados”. sepan uds que hubo
casos de: testimonio judicial de causa inexistente o en la que no hubo la
autorización y emisión de ese “documento judicial”, o testimonio de acto
notarial inexistente, o actos notariales reales pero celebrados por “persona
diferente del vero domino” (sustitución de persona). O sea documentos en los que
no existe el acto matriz en el protocolo notarial respectivo, o hay
“sustitución en la persona del transmitente” en ese acto matriz, o se demostró
la inexistencia del poder invocado, ya que se sorprendió al notario interviniente
con un “poder apócrifo”. Estos y otros casos son motivo de jurisprudencia judicial dictado en casos donde pusimos en aplicación la idea. Fallos que ratifican la legitimidad de esta “doctrina del procedimiento
administrativo registral” y fueron dictados por de la Cámara Nacional
Civilla Capital Federal
que mas adelante damos a uds para su consulta y obvia verificación del rigor
y la ética que contiene esa “doctrina jurisprudencial”.-
Si se apela esta “Resolución” dictada por el
Director del Registro por “parte interesada” ante la Justicia competente, en
esa instancia judicial revisora, se
podrá “revocar ese resolutorio” o “confirmarlo”. Por ello se toma nota de ese
recurso mientras se tramita ante el juez interviniente, y se “previene” la
existencia del caso y el estado del trámite, a todo tercero interesado, ínterin
la Instancia
Judicial decide.
Por
imperio y vigencia del “principio
registral de legalidad”, SIEMPRE DEBE EXISTIR UNA INSTANCIA JUDICIAL DE REVISION de lo actuado en ese
“expediente” donde se tramitó el
procedimiento administrativo registral destinado a subsanar los efectos del
“asiento viciado” o “inscripción dolosamente obtenida”, en perjuicio del “vero domino” totalmente ajeno al acto jurídico o
mandato judicial que ha producido la “cancelación de su dominio o derecho
real” . Mediante ese fraude documental fue “cancelado” su inscripción de
dominio en el Registro y por ello el “vero dómino” dejó de ser “titular
registral”.-
Causa de la problemática y la
anomía
Hoy el valor económico y la importancia del
dominio de inmuebles hace realidad la existencia en diferentes países y
continentes, del “fraude inmobiliario”,
como una modalidad típica de la estafa. Generando como
“delito medio”, “inscripciones
registrales viciadas” que se apoyan en “documentos apócrifos” o
“aspectos instrumentales” de imperceptible percepción por su alto grado de
“manejo técnico”. Documentos inscribibles, portantes de falsificación o
conteniendo ilícito (ej. sustitución o supresión de personas, sus documentos
etc).-
La aparición en
los Registros de la Propiedad de “inscripciones” originadas en documentos (o
circunstancias aludidas) que transportan “fraude
inmobiliario”, no ha sido motivo, en doctrina ni en la leyes, de tratamiento
diferente del que reciben las tradicionales “inexactitudes
registrales”. En el derecho comparado, y visto el daño e indefensión
del afectado, HOY tenemos una franca reacción. Por ejemplo la ley 30.313
dictada en PERU, en marzo de 2015 que pueden uds comprobar en una simple
consulta por Internet. Con esa ley de fondo, Perú salió al cruce del verdadero
flagelo mundial de la “sustitución de
persona” y contempla la doctrina indicada, que iniciamos ya hace mas de una
década y difundimos en toda Latinoamérica, desde el “Comité Latinoamericano de
Consulta Registral”.-
Aparición de la inscripción
registral viciada:
Denunciado el caso
en el Registro, por el “vero dómino” (o parte interesada, que al solicitar
“informe” o la copia de la Matrícula donde consta su dominio, advierte que hay
“otro titular” que no es el ), o al ser advertida por el registrador, tiempo
después de practicada la inscripción con motivo de alguna revisión de ese
“asiento”, o por una “comunicación judicial”, civil o penal, que se recibe
mediante un oficio o cédula dirigida al Registro que hace saber el caso, esa
toma de conocimiento en el Registro, activa
el deber de guarda y legalidad que deben observar los “registradores” en su
misión diaria, junto al indicado rol “proactivo”
que en la actualidad esa función pública impone al Registro Publico.
La cuestión lleva
insito el inmediato abocamiento del titular del registro, no sólo a las
comunicaciones penales- cuando no existieren- y administrativas que hubiere
lugar, sino a la adopción de las inmediatas medidas conducentes a partir
de allí, a la “alerta” y eventual “supresión” –luego del debido proceso escrito,
y la “revisión de esa inscripción”, que produce el “procedimiento”- de todo “efecto
registral ilegítimo” provocado por esas inscripciones, puestas en
“crisis”, y destinadas a consumar el
dolo y el fraude inmobiliario engañando funcionarios, y terceros ajenos.
Logrado el “asiento viciado” de inmediato se solicitará un “certificado notarial”
para llevar a cabo un acto de venta o hipoteca con ese “dominio” ilegalmente
asentado.-
Ni la Constitución ni la LEY amparan la
mala fe, el fraude y el delito.
Muy acertadamente lo ha señalado la jurisprudencia peruana sobre el art.2013
y el 2014 de su código civil de Perú. Tampoco la constitución nacional (la
de ellos, la nuestra y la doctrina constitucional mayoritaria) permite que una
persona “pierda el derecho de dominio” por otra causa, que no sea su
voluntad libre y legítimamente expresada, y que
“el acto jurídico sea lícito”. O que el caso provenga “por sentencia fundada en ley”. El derecho de
propiedad “es inviolable”, reza la Constitución Nacional
de nuestro país, del mismo modo que la del país hermano que citamos.-[1]
El “procedimiento administrativo registral”
Es conducente –sin
duda- encarar una vía de solución registral objetiva y pronta, al “padecimiento
y daño material” que significa para una persona, enterarse que NO PUEDE DISPONER por que en el
Registro de la Propiedad, la “inscripción de dominio de su título” ha sido CANCELADA por la inscripción de un “acto fraguado o fraudulento” en el que no
participó y del que resulta “otro titular” que no es el.-
Para ello
postulamos, abrir al efecto una especial “actuación administrativa registral por escrito” donde se
consignen paso a paso y a partir de esa
iniciación de trámite escrito, las acciones que se fueren adoptando en
el Registro, como también las “peticiones” de publicidad o registración
que –interín- formulen los usuarios apoyándose en esos “asientos
viciados”.
La inexistencia de un tratamiento normativo
registral específico para estas “ilicitudes”, y la demostrada
ineficacia de las actuaciones propias del derecho penal o administrativo,
para solventar desde esas instancias, –por falta de especialidad en el tema
registral- nos hizo tomar el camino de
la “solución” por medio de un “acto registral” emitido por el Director del
Registro de la Propiedad, en un “debido
proceso administrativo”. De ese modo se llega- según experiencia Registral
que existe en el país- a la supresión
en tiempo y forma, de los “efectos” de los “asientos registrales viciados”
producidos por el “fraude inmobiliario”.
Por ello
sostenemos que se hace impostergable, frente a “procesos judiciales que según
la experiencia demuestra, llevan no menos de “10 o 20 años de duración”, y no
se pronuncian sobre “el asiento registral” de ese documento ilegítimo, disponer
de un “debido procedimiento administrativo registral” para el tratamiento
de esas “inscripciones” y dar solución “registral” a estas ilicitudes “en el
registro”.
Esto en
salvaguarda de la legalidad que DEBE
SOSTENER TODA INSCRIPCIÓN REGISTRAL, tanto para la protección del “vero dómino” afectado, como para todo “tercero” por la prevención que cabe informarle ínterin
se lleva a cabo dicha actuación formal y escrita.-
Concluida esa
tramitación, que impulsará
principalmente el mismo Registro, se proveerá oportunamente, probada que
sea en ese expediente, la “ineficacia total” o “legalidad” (si la hubiere) de
estas “inscripciones”. Repetimos una vez
acreditada en forma
documentada en la mencionada actuación escrita y por expediente público, sobre
el vicio o fraude que se ha producido con, ó en esa, “inscripción”, desde el punto de vista que
desnuda ese procedimiento “registral de revisión”; marco de “competencia legal”
exclusivo de quien tiene el deber de guarda y legalidad de esos asientos .-
Marco que sin
ninguna duda es la competencia y función del Director General del Registro como
lo establece el art.39 de la ley 17801 y toda la doctrina del derecho
administrativo sobre “competencia” “legalidad del acto”, y “anulación del acto
emitido o provocado con dolo”.-
El “debido procedimiento administrativo
registral” debe contemplar, para ser válido y suficiente- la etapa de bilateralidad, con audiencia, y prueba y demás medidas que
posibiliten los medios existentes y que se puedan reflejar objetivamente en
esas actuaciones, para poder hacer una “
calificación registral revisora” de la “inscripción
en crisis”, tras lo cual se dictara la resolución por el
responsable del Registro en relación a la misma, en la que se disponga la pérdida (si cupiere) del carácter de “acto administrativo registral válido” de esa “inscripción
viciada”. Notificado el
pronunciamiento a las partes interesadas, pues se debe ineludiblemente, contemplar
la existencia de un recurso de
revisión judicial de esa resolución, por parte de quienes tengan
interés legítimo en contradecir ese pronunciamiento y “sostener la validez del
asiento viciado”.-
Es
imprescindible el dictado de la normativa específica el respecto estableciendo ese
procedimiento - sea como reglamento del propio Registro o de su Superior
Jerárquico- para esos “procedimientos administrativo registrales” Lo
sostenemos en caso de no estar prevista en las legislaciones propias, ínterin
se sancione el marco legislativo que se estime, por las autoridades competentes en la conducción que la ley dispone para el Registro de la Propiedad Inmueble.
En nuestro
país es un imperativo, atento el deber
de guarda y control de legalidad de su propia labor que preside el accionar de los Registros Públicos
Inmobiliarios, como manda el art.39 de la ley 17801, instituir esta vía
reparadora.-
Orígen del
“asiento viciado”
Es imprescindible reconocer que el fraude
inmobiliario llega, a los asientos e inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble ,
y se exterioriza en “asientos registrales viciados” luego de “ideada
la maniobra dolosa”. Esta nace en la calle con las maniobras
destinadas a defraudar y obtener beneficios económicos. Puede o no contar
con el “concurso” de un “agente” (infiel) en el Registro. Pero es necesario
un “documento inscripto” que “permita” consumar la estafa.
La experiencia indica que la
maniobra pasa a las inscripciones del Registro, a través del “documento
portante de la ilicitud”, dejando su huella en los asientos e inscripciones
que, hemos denominado “asientos registrales viciados”. Lo dijimos hace ya
más de una década, y esta idea la saben registradores y vinculados a la
materia, que nos han escuchado y observado en nuestra gestión.-
La
problemática no es nueva en los Registros de la Propiedad Inmueble ,
al menos de Latinoamérica. Esa fue la causa que nos movió a elaborar la idea
que formó parte de las labores
presentadas - repetimos -durante mas de una década [2].
Hoy damos continuidad a la idea, pero
ahora avalada por la experiencia registral judicialmente ratificada, conforme fallos de jurisprudencia especializada de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal . En ellos, apeladas [3] que fueron las Resoluciones
de la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble
de la Capital Federal
(Rca.Argentina) disponiendo “cancelar” esos “asientos viciados”, fue tratado
el tema del “procedimiento administrativo registral” aplicado, asimismo su
legalidad y competencia del Registro, para proceder de ese modo frente al “fraude inmobiliario”. La
elaboración de este aporte cuenta, en su apoyo, con esos antecedentes.[4]
En todo caso fue ratificado el
procedimiento y su legalidad.-
Lo
expuesto pretende advertir por lo menos dos cuestiones. Una, que el tema no es novedoso ni patrimonio “exclusivo” de la
problemática del país del autor. Son muchos los países que estamos sufriendo
el flagelo. Por obvias cuestiones de respeto y decoro no efectuamos la nómina. Pero el estudioso
no dude en modo alguno, que la cuestión existe y que debemos abordarla sin
temores con la mayor solidez doctrinaria, jurisprudencial y legal.-
La otra, razón principal en la ocasión, exponer
públicamente sobre la elección de la primera “victima” y no del “victimario”.
Por ser moral y constitucionalmente mas
justo y sólido amparar a quien fue primero en registrar su legítimo derecho, en un marco de total LEGALIDAD.
Como correlato hacer conocer nuestra doctrina
y experiencia registral concreta, proponiendo
un esquema que sirva para reglamentar o legislar un “debido procedimiento administrativo registral” destinado a
contemplar y resolver en sede registral la “supresión”
de los “asientos viciados por fraude inmobiliario”.
Arribando con prontitud y razonabilidad, a una Resolución Registral dictada
para cerrar esas actuaciones, que, sin
expedirse con valor jurisdiccional sobre los valores sustantivos del
“documento” que produjo el fraude inmobiliario, revoque, y deje sin
efecto, el “asiento registral viciado” que nació del mismo. Ello así
y sin duda, atento la naturaleza y
carácter “estrictamente administrativo” del puro asiento registral, que reflejan esas “inscripciones viciadas”.-
El acto material de la inscripción no es
una “sentencia”. Es un acto administrativo.
Esto
sin ninguna duda, con mayor rigor, en
los Registro donde la “..inscripción
no convalida el “título nulo” ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes..” (conf.art.4 ley 17801
RA.). Conteste con el principio Constitucional que dice “La Propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede
ser privado de su propiedad , sino en virtud de sentencia fundada en ley..”(art.17CN)-
La idea procura impulsar un desarrollo
técnico, objetivo y legítimo para dar una solución “puramente registral de la cuestión del “asiento viciado”,
quedando a salvo cuanto se pretenda hacer valer en juicio sobre el “documento”
que la produjo. Hoy
la postura está acompañada de antecedentes judiciales que se pueden consultar
in extenso y que denominamos la “jurisprudencia
registral, y judicial que la avala”. Nuestra doctrina sobre el
procedimiento y lo resuelto en casos de “asientos viciados” por fraude
inmobiliario, fue aplicada en el Registro de la Propiedad Inmueble
de la Capital Federal (R.A)
-
Experiencia, y casos concretos sometidos
a revisión por la Justicia Nacional
Civil
Las
acciones fraudulentas mas variadas, dan origen a estos casos. Así “sustituir”
personas, “emplear documentos de identidad fraguados”, “falsificar mandatos”,
“documentos judiciales”, “notariales” “alterar planos y constancias
administrativas”. Dejando a su paso “asientos registrales viciados”.-
Mediante
ellos se consuman “ventas” “cancelaciones de gravamen” o “donaciones”,
“titulaciones sin titulo válido”, “legalización de ocupaciones ilegales” en
definitiva “fraude registral” para consumar el “delito fin”, “la estafa”. Fraude inmobiliario.-
Y, además del
daño al “vero dómino”, fulminar con la maniobra el principio de legalidad y
certeza que es el eje justificativo del accionar público del Registro de
la Propiedad
Inmueble.-
Las vías
penales y civiles contra los autores, demuestran a la fecha que el “vero
dómino” desde ellas, no resuelve con
la rapidez que los tiempos demandan,
la supresión del “asiento registral viciado”.
Se lo condena sin su culpa o intervención válida, a promover costosas acciones judiciales, permanecer años en un “pleito o proceso judicial”, a la búsqueda de
una sentencia de anulación del asiento. El “vero domino” tiene que “demostrar”
que el “asiento registral es viciado”. Los autores y delincuentes ínterin
disfrutan de la
defraudación. Y cuantas veces ni siquiera son
“ubicados” ( se utilizaron testaferros o sustitución de persona) , para poder
trabar “litis” o ser “enjuiciados”, sin lo cual “obviamente no hay
sentencias”.
Por ello
y sin suprimir esas instancias, ni
sustituir esos procesos en sus propias materias, apuntando “únicamente
al acto registral de inscripción o asiento” en su carácter de “acto
material estrictamente administrativo”, se postula luego de transcurrir el “debido procedimiento
administrativo registral” la revocación del “asiento viciado”, en sede
registral mediante el dictado de
resolución sometida en todo caso a revisión judicial.-
El
procedimiento indicado debe contener: objetividad,
bilateralidad publicidad y legalidad.
El “afectado” como el mismo “pseudo
titular o beneficiado” son “partes” en
el procedimiento. También dijimos, el funcionario a quien se atribuye o
aparece suscribiendo el documento que provocó el “asiento registral viciado”.
Todo tipo de prueba destinada a demostrar la “existencia y legalidad o ilegalidad”
del documento que provocó el “asiento en crisis” constituye el soporte esencial del
resolutorio que se dicte para suprimir o no según asi resulte de ese
procedimiento escrito, que permite resolver sobre el “asiento registral
viciado”.-
El pronunciamiento final del Director del
Registro en ese procedimiento para ser
valido se debe apoyar en las pruebas colectadas o aportadas por los
interesados, las que obtenga el mismo Registro de sus antecedentes, constancias
y/ó archivos públicos y fundarse en
derecho y quedar sometido (reiteramos) en todo caso a revisión judicial.
El inicio de
las actuaciones que deben ser impulsadas por el Registro y por escrito
(objetividad), se pueden originar en el mismo registrador que advierte el vicio
y a la misma vez denuncia el hecho al fuero penal si fuere manifiesto. También por
los particulares afectados o “interesados” que al saberlo directamente acuden
ante el Registro.
También puede serlo y hay casos que así
nacieron, de los mismo notarios en sus investigaciones de títulos, o por
comunicación, de un fiscal, o juzgado interviniente. Concluido ese
“procedimiento” se les debe notificar
expresamente a todos ellos el pronunciamiento que concluya el caso, y si
cupiere, al Colegio Profesional pertinente, la Resolución que se dicte en el
“debido proceso administrativo registral”.
Quedando
totalmente a salvo las competencias penales y civiles, el procedimiento suma una vía
idónea mas para la defensa de los derechos y la transparencia y legalidad DE LA FUNCION REGISTRAL
y contribuye dando soluciones
para que los asientos que se dan a publicidad jurídica desde el Registro
de la Propiedad, tengan la fé y credibilidad, ya que precisamente en el
Estado de Derecho Democrático resultan imprescindibles para que estos “medios” sean efectivamente el vehículo
de “paz social” que todos aspiramos.-
Caracterización o identificación de los “asientos registrales
viciados”
El
fraude inmobiliario en la vieja técnica de “Libros” aparece con la “adulteración”,
“sustitución” y/ò “suposición de asientos registrales” En algunas
provincias y en otros países aún esos Libros tienen inscripciones vigentes.
Valiéndose del libre acceso a los “Libros de Registro” como parte del
“público interesado en la consulta”, usos que hoy se abandonaron, los
delincuentes en la materia “idearon” las modalidades de la “adulteración”
( borrando notas o modificando las colocadas), “sustitución” (quitando
el nombre del titular y colocando otro) o “suponiendo asientos”
(intercalando hojas con asientos de documentos simulando su existencia y cuya
matriz notarial o judicial no existe), que tenían su correlato con un “testimonio del acto notarial o
judicial con toda su verosimilitud y sellos e inscripciones”.-
Este
último era “creado” valiéndose de la “apariencia formal” de documentos
legítimos, y tener respaldo en su “inscripción registral”. En muchos casos
valiéndose en la negligencia en estudiar sobre si existía el acto matriz, por
parte de quienes luego autorizaban que se “contratara” en base a ese “instrumento apócrifo”.-
El “fraude
documental” comprendió también los “documentos judiciales” (oficios
fraguados de cancelación de embargo e hipotecas, o testimonios de transmisiones
sucesorias, o “títulos de adquisición judicial” (ej. sentencia de usucapión).
De tal modo se obtenían “asientos registrales viciados” de cancelación de
gravámenes, titularidad dominial, etc..-
Se
adoptaron tanto en el ámbito notarial como el judicial, medidas de seguridad
documental por medio de la aplicación del “folio de seguridad” a éstos
documentos (al testimonio notarial o a los oficios y testimonios judiciales).
Con ellos se logró reducir, esta modalidad formal de delito medio, contra la fe
pública. Sin embargo los “hechos fraudulentos” subsistieron.-
Es a mediados
de la década del 80 y en mayor medida a partir de la década del 90, que
recrudecen los “asientos viciados”
que obedecen a hechos delictivos de “fraude
inmobiliario” y motivaron actuaciones que dan origen a la idea y propuesta que
desarrollamos. Y como decimos fue aplicada en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal
durante nuestra gestión (2002/2011).-
Inexactitud
por error material o de concepto y “asientos registrales viciados”
Agreguemos
que es necesario a pesar de la caracterización brindada, diferenciar estos
asientos de un “asiento erróneo” dentro de las cuestiones contempladas clásicamente
en la legislación y la doctrina como “inexactitud registral” que ha sido
materia de estudio desarrollo y legislación expresa en la doctrina del derecho
registral, y en el derecho positivo de todas las modernas legislaciones.-.
Existe copiosa
doctrina[5],
estudios y legislación respecto de la “inexactitud
registral” y la consecuente “rectificación
de asientos”,. Precisamente esos temas son motivo del clásico tratamiento, como “asientos inexactos” pero “legítimos” por no
ser de orígen delictivo.-.
Se debe
diferenciar la “inexactitud registral” en los asientos o inscripciones por
“error material o de concepto” de los asientos que tienen su “origen” en
“documento falso”, “apócrifo” o “acto sin que su antecedente
conste en matriz o acto judicial válido”. En todo caso “el delito penal”.-
El “asiento
erróneo” tiene su origen en un error material, en el documento
presentado en el Registro o en la “confección del asiento”.[6]
En su redacción, en el acto de “volcar” los contenidos inscribibles del
documento calificado. Temas que son muy diferentes al asiento o
inscripción registral provocado por un documento “falso o apócrifo” o “sin
matríz antecedente”, obviamente no emanado del “vero domino”-
El “asiento
registral viciado”, es parte de un
delito del derecho criminal, el “Fraude Inmobiliario” destinado a “producir
asientos registrales” de modo de suprimir o alterar derechos y con ello “defraudar
a terceros”.-[7]
Estos asientos,
los viciados, son provocados en algunos casos, por documentos legítimos,
pero de contenido ilegítimo (sorprendiendo
al funcionario, registradores y al ciudadano común) o documentos que se
confeccionan imitando totalmente
a los documentos notariales o a los documentos judiciales, dotándolos de la
misma apariencia formal externa,
que identifica a los verdaderos o auténticos.-
Buscando un símil,
se puede afirmar que es como confeccionar papel moneda falso.- Los malhechores
son conocedores de las particularidades de estos documentos de cómo
“falsificarlos” y obtener la finalidad perseguida con esas acciones. El “Fraude
Inmobiliario”.
Una vez
recibida y ordenada esa documentación en el Registro, es “calificado el
documento”, precisamente dada su “verosimilitud” y apariencia totalmente
regular y por haber ingresado en la forma de estilo. El “pseudo-documento” ingresa
y pasa el trámite registral, junto a los documentos que habitualmente se
procesan en “línea”, y es “inscripto o asentado”, provocando el “asiento
viciado”.-
A veces en la
etapa de calificación registral, por pura intuición del registrador, o
por algún “aspecto formal” dudoso, se advierte la maniobra y se logra evitar el
daño. Pero la mayor cantidad de casos habidos, no era fácil advertir la
maniobra y el “asiento registral viciado” se produjo sorprendiendo a propios y
extraños.-
En algunos casos
fué detectado y denunciado por los “acreedores defraudados”, otras veces fueron
los notarios que estudian los antecedentes de los asientos, o los mismos
notarios a quienes se les “imputó” la autorización de los documentos
inexistentes, quienes descubrieron la maniobra cuando fueron consultados sobre
la “veracidad de la matriz” de los actos que se decían pasados ante ellos.
Inclusive en
algunos casos los mismos Jueces o Secretarios de los juzgados a los cuales se
les atribuía la autoría de oficios judiciales de “cancelación de gravámenes”,
quienes advertidos de la “maniobra” inmediatamente se dirigieron a las
autoridades del Registro de la Propiedad Inmueble y formularon la denuncia
pertinente.
A veces
simultaneamente con la “denuncia PENAL”, comunicaron al Registro el hecho
dañoso, para que este adoptara medidas al respecto.-
¡¿Cuáles eran
esas “medidas” nos preguntamos durante
años? Que hacía el Registro con esa
inscripción?? Seguir operando sobre ella
como si nada hubiera en ella??
Solucion:
Establecido “en el estudio del caso”,
que efectivamente hay un “asiento registral viciado”, como también corroborado
la “inexistencia de matriz” (notarial o judicial) o “inexistencia de
la orden judicial”, ó el “carecer apócrifo”
del “documento” que al
inscribirse provocó el “asiento viciado”,
según comprobaciones documentales o del procedimiento administrativo
registral indicado, por informes de entidades públicas conducentes y
debidamente incorporados al mencionado expediente investigativo y determinativo,
y demás pruebas que se hubieren colectado, con vista final de los organismos de
asesoramiento y dictámen que preve la ley de procedimientos, las actuaciones
registrales están concluidas y en condiciones de DICTAR RESOLUCIÓN por parte de la Dirección del Registro.-
Acto
administrativo que es su deber en
salvaguarda de los principios jurídicos de legalidad, integridad, autenticidad
y supremacía y cumplimiento de la ley, fijados en el texto de la Ley Nacional de Procedimientos
administrativos ( LNPA n*19549 y ref. y sus concordantes en las leyes de
procedimientos administrativos de las provincias), siendo el acto material de
la “inscripción” un “acto administrativo”, si
fue motivado con “dolo” (doctrina arts.1,2,3,7,8,9,10,11,12,14,17 y
cds.citada LNPA) es posible “dejarlo sin ningún efecto registral” al
referido “asiento viciado”, dictando el “acto administrativo”
correspondiente.-
La
solución adoptada en consecuencia –en las experiencias citadas- ha consistido
en el “dictado de resolución fundada” del Director General del Registro,
en actuaciones por escrito, públicas, notificadas y con acceso a todo
partícipe. Resolución dictada al final del referido procedimiento de revisión, que
habilita al registrador para efectuar un “contra asiento” que deje sin
efecto, el “asiento viciado”.
Y revisada
que fue judicialmente esa Resolución se la consideró válida y legítima en
diversos fallos que se mencionan (ver.infra 2).
En efecto, la destacada Jurisprudencia
Judicialla Capital Federal , lo ha dicho con toda claridad.
Cuando el Registrador es totalmente “ajeno” a los hechos configurativos del
documento, su trámite, y demás hechos extra-registrales que dan lugar a la
estafa, y ello es debidamente acreditado, se ha resuelto que: NI EL ASIENTO ES
VALIDO, NI TIENE EFECTOS REGISTRALES frente a terceros ¡!
Estos principios,
contenidos por ejemplo en el fallo dictado en el caso resuelto por la Cámara Nacional Civil
–Sala E- n* 260.025: ”BARBALAT, Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble
expte. sec.116/98 s/ Recurso”. con fecha 26-10-98 (ver infra 2),
señalan precisamente que “no puede producir efecto registral válido contra
terceros”, y menos aún (agregamos nosotros) en un sistema registral
declarativo,[8] el “asiento viciado”
originado en un hecho delictivo doloso del derecho criminal.
Esta sentencia judicial firme, ha venido a
“fortificar” la postura antedicha, puesta en marcha luego de producirse los “casos
de la especie” y observar los “efectos” y “beneficios del inocente” en estos
casos con la solución adoptada. Considerando los “efectos” como salvaguarda de
la legalidad de la función registral, de los asientos que se publicitan, no
obstante carecer de normas específicas para tratar los “asientos viciados”,
pero sí estar regulado el deber de
guarda y legalidad, de todos los Libros, folios reales, asientos y
documentación del Registro, destinados a la función en la prestación del
servicio .-
Es sabido que además en la función pública la
salvaguarda de legalidad que tiene imperio constitucional, impide la
“subsistencia válida” del acto y la norma antinormativa, dentro del
Ordenamiento Jurídico que montado en el principio de Supremacía, consagra además
que la “propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en
sentencia fundada en ley..”, (art.17 Constitución Nacional). Por ello tampoco
es admisible la subsistencia del “acto registral” viciado en forma manifiesta.-
Normativa Aplicable:
Para dictar la “Resolución Registral ”
que manda cancelar estos “asientos viciados” se ha contemplado como fundamentos de estirpe constitucional,
la vigencia de principios como la supremacía de la ley, la “legalidad” y “juridicidad”
que debe contener todo “asiento en todo Registro Público”,obviamente previsto y
organizado como “servicio público”.-
La “seguridad
del servicio” (arg.arts.2505 y cds.cod.civ.Veles, arts.9,10,1892/3
cod.civ.com.;arts.1,2,3,y cds.ley 17801). La “legalidad registral”
(arts.2,3,8,9, 17,19,28,40 y cds.ley 17801), el deber de velar por que todo
asiento “responda a documento auténtico” (arg.y doctr.art.3 ley 17801), y la
necesidad lógico jurídica de que exista “derivación legal suficiente” en el
tracto que reflejan los asientos (arg.doctr.art.15 LNR y art.28 Const.Nac.arts.2,3,8,y
cds.ley 17801). Otro argumento aplicado es el “efecto legal” de la “inversión
de la carga de la prueba” que se produce en estos casos. Se parte como
“principio” en favor de los asientos válidos. Es decir la inscripción “afectada”
y maliciosamente desplazada. La inscripción legítima que tenía el “vero domino”
y la consecuente “carga de la prueba” que debe pesar sobre quien pretende
valerse del “asiento viciado” como si fuere legítima, a contrario de quien no
tiene asientos viciados en su favor.
A mas de una
década de aplicación de esa “jurisprudencia registral”, no se conoce caso
donde una persona vinculada al “hecho” “autor” o “complice” , con algún éxito se haya presentado
en el expediente administrativo del Registro planteando la nulidad o
cuestionando la Resolución que dejó sin efecto un “asiento viciado”.
También el haber
señalado la misma jurisprudencia judicial especial en el tema, que todo
“asiento registral viciado”, demostrado que sea ese carácter, carece de “efecto
per sé”, y que por tanto la “seguridad del tráfico”, en un sistema causal y de
legalidad, desplaza sin duda alguna, toda chance de permanencia de estos
asientos viciados. Estos han sido el fundamento de las diferentes resoluciones
adoptadas en casos de la especie, sumados a los que resultan de las evidencias
de cada caso o hecho, y pruebas documentales e informativas u otras que
resultan del expediente administrativo del caso.
Corolario final:
El deber de guarda
de la legalidad y valides de los asientos registrales, como también la tutela
del principio constitucional de “defensa de la propiedad”, que se nutre también
de legalidad, da sustento a la publicidad registral inmobiliaria, fundamentan y
habilitan sin ninguna duda la existencia de un “debido procedimiento
administrativo registral”.
Propuesto, como
herramienta registral-administrativa, a “cancelar los asientos viciados”, según
resoluciones del Director del Registro que dispongan “dejar sin efecto
registral” los “asientos viciados”, luego de trámites públicos y por escrito
destinados a la “acreditación en el ámbito registral”, con objetividad y
valides suficiente, de la “inexistencia” de “acto jurídico válido” y emanado
del “vero domino”, o “documento apócrifo”. O sin “titulo judicial válido” que los respalde.-
Se postula sostener
el servicio de Registro, mediante una actividad “proactiva”,
demostrándola precisamente en lo que hemos denominado: EL DEBIDO PROCESO
ADMINISTRATIVO REGISTRAL.-
Se postula que LAS LEGISLACIONES Y
REGLAMENTACIONES Registrales prevean la “especie” que se denominaría de “revocación, anulación o cancelación de
asientos viciados”, instituyendo un procedimiento administrativo acreditativo
amplio pero breve, que permita el dictado de “acto fundado”
(inexcusablemente en todo caso) disponiendo la revocación anulación o cancelación
de los asientos que estando viciados según el derecho y que hayan logrado
publicidad registral, como parte o medios de cometer ilícitos; en
definitiva producir “fraude inmobiliario”.-
Sostenemos sea en Registros declarativos o
constitutivos, este procedimiento debe
quedar regulado, en salvaguarda del principio de matricidad, legalidad y
autenticidad de los documentos inscriptos. Sostenemos que de un “asiento
registral viciado” no puede “nacer derecho” provocado por la “inscripción o anotación” de
un “documento falso o apócrifo” de matriz inexistente o carente de respaldo legal
suficiente.-
Por otra parte, pensamos que esa doctrina quedó consagrada en la reciente
ley 26994, nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, que en el Libro Primero, Capítulo 9 de la “Ineficacia de los actos jurídicos”,donde en texto
expreso se establece: “Artículo 392:
Efectos respecto de terceros de cosas
registrables: Todos los derechos
reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto
nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del
tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de
buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden
ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.”
A su turno, y como
ejemplo ya citado, un país vecino que sufre el embate de este verdadero
flagelo, que “afecta la fé publica y el Estado de Derecho Democrático”, la hermana Rca de
PERU, mediante la ley 30.313
(marzo de 2015), ha modificado inclusive su propio código civil que instituye
el sistema denominado de “fe publica registral” en sus arts.2013 y 2014,
intituyendo una “Ley de oposición al
procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento
registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y
modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos
4 y 55 y la quinta y sexta disposición complementarias, transitorias y finales
del Decreto legislativo 1049” ,
dictada como la primer ley registral, en
todo el derecho registral comparado que sigue la doctrina expuesta.-
Nuestro país no
debe permanecer en silencio cómplice frente al flagelo. La abogacía debe
impulsar el “debido procedimiento administrativo registral”, y la normativa que
mejor convenga.-
Es nuestra
propuesta de más de una década.
+++++++
Alberto F.Ruiz de Erenchun
[1] Ver en www.pj.gov.pe del n*1 al
n*228.
[2]
Al respecto: En el XVI* Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral
(Guayaquil. En Ecuador.
1997). En Perú en mayo año
2007 con motivo del Encuentro Especial convocado por la Superintendencia Nacional
de Registros de la Propiedad (SUNARP) de Perú, En el XVII*Congreso
Internacional de Derecho Registral. Lima.Peru.Octubre 2010.En España. Valencia.2008. XVI Congreso Internacional de
Derecho Registral. En Argentina:
II Foro Internacional de Derecho Registral.Santa Fe.2009.; 2do.Congreso
Provincial de Ciencias Juridicas.Colegio Abogados La Plata. Septbre /2009;
A sido expuesto y conocida la idea en Argentina por todos los Directores de
Registro de la
Propiedad Inmueble , en la Reunión Nacional
de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (que los nuclea desde el año
1964) en las reuniones anuales de 2004 al 2011 en las que se trató el tema y tratamiento registral que
cada registro le proporciona, ej: la XLVII Reunión Nacional
de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble. BsAs.
Agosto 2010; En Mexico:
Tijuana/Ensenada. Experiencias de Modernización de los Registros de la Propiedad Inmueble.
Agosto
[3] Art.2 ley 22231 ref
dec.2080/80
[4]
Los antecedentes
jurisprudenciales en Cam.Nac.Apel.Civ.Cap.Federal (Argent.) que se mencionan,
por señalar los mas importantes son:
-Expediente de Secretaría 116/98: El caso mas sobresaliente por desarrollo, fundamentos y amplitud
conceptual “Barbalat Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble
116/98 s/Recurso”. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil
de Apelaciones Sala “F”-26/10/1998-R. 260025
-Expediente de Secretaría Nº272/07: “Del Río Nélida Marbel s/suc.
Ab-intestato c/Reg. De la
Prop. Inmueble ”s/recurso”. C ámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala
“H”-21/09/07-R. 488660.
-Expediente de Secretaría Nº 486/06: “ Departamento Técnico y
Jurídico Administrativo c/Reg. De la Propiedad Inmueble Exp.
Nº486/06 s/Recurso Reg. Prop. Inmueble. Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil -Sala “J”-05/03/08-R. 20233/07.
-Expediente de secretaria Nº 406/07: “Fumel A. L. c/Reg. Prop. Inmueble
406/07A. s/Rec. Reg. Prop. Inmueble”-
Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala “D”-19/12/08-R. 522311- Expte.
107739
-Expediente de Secretaría Nº 284/07: “Departamento Técnico Jurídico Administrativo del
Registro de la
Propiedad Inmueble ”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil de Apelaciones-Sala
“C”-27/03/08-R. 494336.
-Expediente de Secretaría Nº 401/07: “Departamento Técnico,
Jurídico y Administrativo c/Reg. Propiedad Inmueble s/Recurso” Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil de Apelaciones-Sala
“I”-11/02/10-Exp. 109104/09
-Expediente de Secretaría Nº
545/08: “Fiscalía Nacional Criminal de Instrucción Nº8 c/Registro de la Propiedad Inmueble
545/08”- Cámara Nacional en lo Civil
Sala “B”-14/05/09 Expediente 35747/09-R. 531537/09-R. 494336.
-Expediente de Secretaría Nº 153/08- Fallo
del 30/08/2013 reitera con amplia doctrina. “Falicoff Eduardo Daniel
c/Registro de la Prop.
Inmueble 153/08. Rec. Reg. Prop. Inmueble” . Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil- Sala “B”-30/08/2013-
Expte.n*36111/2013.
-Expediente de Secretaria Nº 512/10:
“Caneva Ana María y otro c/Registro de la Propiedad Inmueble
s/Recurso Directo a Cámara- Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil-Sala “K”- Exp. 2993/2014.fecha 31/03/2014.
Para ver in extenso
los fallos citados el autor lleva la imagen directa decada fallo.
[5] Villaro, Felipe P. “Elementos de
Derecho Registral Inmobiliario” 3ra.edic. Scotti Editora. 2003. pags.117 y
sgts.; Lacruz Berdejo,José L. Sancho Rebullida,Francisco de Asis “Derecho
Inmobiliario Registral” ed.Bosch.Barcelona.1968.pags.299 y sgts..Perez
Lasala, José L. “Derecho Inmobiliario Registral”
ed.Depalma.BsAs,1965.págs.273 y sgts. Roca Sastre, Ramón M. “Tratado de
Derecho Hipotecario” ed.Bosch.Barcelona 1968.t*III.(capit. Concepto y Causas de
la Inexactitud
Registtral ).págs.457/482.
[6] Es sabido que los
errores registrales la doctrina los clasifica en a) errores materiales b)
errores de concepto (conf.ver.doctr.cit.infra 3)
[7] En el Código Penal argentino en el
Cap.III. “Falsificación de Documentos en General” en su art.292
se establece: “El que hiciere en todo o en parte un documento falso o adultere
uno verdadero, de modo que pueda resultar perjuicio, será reprimido con
reclusión o prisión de 1 a
6 años, si se tratare de instrumento público y con prisión de 6 meses a 2 años
si se tratare de instrumento privado..”El art.293 agrega otro tipo penal
y dice: “Será reprimido con reclusión o prisión de 1 a 6 años, el que insertare o
hiciere insertar en un instrumento público declaraciones falsas, concernientes
a un hecho que el documento deba probar, de modo que pueda resultar
perjuicio....” Finalmente el art.294 agrega otro tipo: “El que
suprimiere o destruyere, en todo o en parte, un documento de modo que pueda
resultar perjuicio, incurrirá en las penas señaladas en los artículos
anteriores, en los casos respectivos.” O
sea que las acciones de: hacer, insertar, hacer insertar, suprimir o
destruir documentos, para producir engaño y perjuicio estan penadas y
previstas por el derecho criminal.
[8] El art. 2 de la
ley 17801 dice:”De acuerdo con lo dispuesto
por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados Registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los
siguientes documentos...” y agrega el art.4: “La inscripción no
convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes.”