Sección Derecho Registral | Proyecto de ley: “Procedimiento Administrativo Registral”. Por Alberto F Ruiz de Erenchun. - Revista La Defensa Nº XV Enero 2017
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Proyecto de ley: “Procedimiento
Administrativo Registral”
Finalidad:
Se propone el art.39bis.como reforma parcial de la ley 17801, para dar
la vía del “procedimiento administrativo registral” como respuesta que se pone
en manos de los afectados y/ó quienes tengan legítimo interés, frente a los
“asientos viciados” producidos en el Registro de la Propiedad Inmueble, por
efecto de maniobras de “Fraude Inmobiliario” al verdadero titular del dominio
sobre inmuebles. El artículo se dispone con ubicación sistemática dentro del régimen
establecido como Sistema Nacional para los Registros de la Propiedad Inmueble,
creado por esa ley que mantiene su plena vigencia conforme la ley 26.994. Y
completa e integra ese ordenamiento nacional, como ya sucediera en relación al
art.3 bis incorporado como recaudo formal relativo al CUIT/CUIL de toda
inscripción de documentos que contienen derechos oponibles. Y a su turno el
art.41 bis, incluido por ley 26.387 de creación del Consejo Federal de
Registros de la Propiedad Inmueble.-
“Artículo
39 bis: Toda inscripción o anotación
producida en el Registro de la Propiedad Inmueble por un documento apócrifo u
otorgado sin la real y efectiva participación del verdadero propietario o sus legítimos
sucesores, carente de matricidad legal o manifiestamente insuficiente para generar
esa inscripción, podrá ser dejado sin efecto por resolución fundada del Director
del Registro dictada en procedimiento escrito que se abrirá especialmente,
colocando nota preventiva en el “asiento en crisis” y se pondrá en resguardo el
“folio real” o Libro donde se encuentre. Esa nota de prevención se hará saber
para conocimiento de quien tuviere interés en esa inscripción y se resolverá
sobre ella en el acto de cierre del procedimiento que se establece. La
actuación se promoverá, a solicitud de quien tuviere interés legítimo o por comunicación de funcionario del Poder Judicial, o por
comprobación al momento de la “calificación registral” en instancia de publicidad previa y/ó de inscripción
de documento.- La resolución final, deberá resultar de debido procedimiento
escrito según las normas legales de la jurisdicción, y contener como mínimo: audiencia de quienes resulten transmitente y
adquirente en el “asiento en crisis” y del funcionario autorizante del
documento que originó el aludido “asiento o inscripción”; amplia participación
de ellos y/ó quien acredite interés legítimo, pudiendo aportar las pruebas
documentales informativas y/ó demás que fueren conducentes para resolver sobre
la “inscripción en crisis”, las que deben ser merituadas para fundar el acto
resolutorio indicado.-
La resolución será ejecutable y en todo
caso apelable judicialmente sin sustanciación, ante la Cámara Civil y Comercial
competente en el lugar.- Sus efectos estarán sólo relacionados con la “vigencia
o no” del “asiento registral en crisis”, y
alcanzarán al “documento” que provocó el asiento que se revoca, únicamente con
respecto a la “calificación registral” que habilitó la inscripción viciada cuando
esa resolución final, manda dejar sin efecto esa inscripción, y restituir la
vigencia, al antecedente dominial, del verdadero titular afectado.-“
FUNDAMENTOS:
1.
La anomía existente en la
normativa de fondo y de forma en la especie; como asimismo la inexistencia de
doctrina especializada o jurisprudencial que acuda para dar solución a los
casos en los cuales se obtienen “inscripciones registrales viciadas” de
ilegitimidad que inicialmente inadvertidas al momento en que el registrador
califica e inscribe “documentos viciados de ilegalidad”, dejan al “verdadero
dueño” sin su “titularidad vigente” en el Registro, y sin poder “disponer
registralmente” pues ella pasa a ser un “derecho trasmitido” sin que hubiere
intervenido ese “dueño verdadero” en el “documento irregular” que produce ese
“asiento viciado”
2.
Que esa situación se traduce en
los hechos para el verdadero propietario, que no puede disponer de su derecho, al tener cancelada su inscripción
Registral, en “la pérdida de la
propiedad” sin hecho propio arrasando con el art.17 de la Constitución
Nacional que señala expresamente: “La
propiedades inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella,
sino en virtud de sentencia fundada en ley..” garantía de legalidad esencial en
el orden jurídico del Estado Constitucional de Derecho, a la que debe estar subordinado
(arts.28,31 y cds.CN.) todo el ordenamiento de fondo y forma en el país.-
Es decir la específica normativa Registral Inmobiliaria para todo el
país de aplicación directa por el servicio de publicidad registral, como
servicio público necesario, y garante de la legalidad de cuanto se actúe en el
marco de su competencia.-
3.
Que esa anomía significa “falta de
tutela suficiente” e “indefensión” y el consecuente “daño material y moral” que
se le origina al dueño verdadero y/ó sus legítimos sucesores, en los casos que
muestran “asientos registrales referidos al dominio sin causalidad legal” (“asientos
viciados”). Frente a ello y dado el tiempo que transcurre desde que se advierte
el caso, sin obtener estos afectados “solución registral” o judicial, se impone
acudir a un procedimiento registral con fundamento legislativo, que agilite una
solución legítima en el marco del “acto administrativo registral” inscriptorio,
restituyendo vigencia a la inscripción que con “documento irregular” fue
cancelada, al producirse el “asiento” del documento ilegítimo y revocando ésta
última si se acredita su ilegitimidad como “documentos inscribible”.-
4.
Que la experiencia jurídica de mas de medio
siglo, enfrentando estas “irregularidades registrales”, indica que en nuestro
país, no existe ningún pronunciamiento en el ámbito de la justicia penal, en
relación a la “situación jurídica” del “asiento o inscripción viciada” en
“crisis” que dé respuesta al titular registral afectado por el ilícito, a
partir del momento que se pone en movimiento ese fuero por denuncia ante sus
estrados de estos “hechos ilegítimos.”
5.
Que la misma situación se produce en la
justicia civil que en la mayoría de los supuestos o no sortean los impedimentos
procesales del “sujeto inexistente” cuando se emplean “pseudo titulares”, o no
se dispone de un procedimiento civil idóneo en relación al “asiento viciado”,interín
se somete como única vía al costo y largo juicio ordinario.-
6.
Que el camino del “procedimiento
administrativo registral” para resolver en el ámbito puramente registral el
“asiento viciado” es el que decididamente han emprendido mayoritariamente los
países del área latinoamericana afectados por “situaciones” semejantes, en
tiempos que la riqueza inmobiliaria ocupa un plano de suma importancia
patrimonial y es objeto de ”ilícitos” de toda especie.-
7.
Que en todos ellos (ej: Perú - ley
30313; Costa Rica; Guatemala; Panamá; Paraguay; Colombia; México;) se han
dispuesto mecanismos estableciendo procedimientos administrativos registrales
idóneos, que revocan o dejan sin efecto la “inscripción viciada” sin que ello
implique, obviar la denuncia penal y desde ya para expedirse sobre los aspectos
sustantivos del “documento inscripto”, remiten a la instancia que corresponda, para
quien “pretende suficiencia” en el documento del cual se valió y se amparó, el “nuevo titular registral ilegítimo”, pues ellos
son “documentos irregulares” de las diferentes especies que se conocen (notariales,
judiciales, administrativos) pero sobre cuya “valides” es la justicia común la
que debe expedirse.-
8.
Que en momentos que por la nueva
regulación y demás previsiones del derecho de fondo para todos los derechos
inscribibles ya sean derechos reales o personales y demás “situaciones” que el
cod.civ.com y leyes especiales hoy contemplan la “registración” para la
“oponibilidad” o “publicidad suficiente” de esos derechos, como asimismo el
escenario que para la fé y seguridad pública se confiere a las “inscripciones
registrales”, resulta particularmente oportuno llenar el vacío legislativo
indicado que es manifiesto y se advierte claramente en la materia, generando
una grave injusticia al afectado y la “inercia del Estado” desde los Registros
de la Propiedad Inmueble, frente a estos hechos, pues desde ellos no se da
respuesta satisfactoria al afectado lo que consideramos inadmisible.-
9.
Que los “hechos” aludidos y el
silencio legislativo de una vía legalmente posible se muestra como una
“modalidad de corrupción” que además de inadmisible, es sumamente lesiva, e
ilegítima al extremo de emplear como “medio”
al servicio público de los necesarios Registros.-
10. Que con el “procedimiento administrativo registral” se respetan y
mantienen armónicamente como a la fecha, las competencias nacional en el
derecho de fondo, con la provincial en relación al deber de prestar, organizar y
guardar la legalidad del servicio registral, previendo el “procedimiento
administrativo registral” que se indica, junto precisamente al art.39 de la ley
17801 que establece ese marco de competencia y responsabilidad del Registro
local, respecto de la guarda conservación, control de la legalidad e integridad
de los asientos al señalar su texto expresamente
el “deber de impedir” el dolo o las falsedades que pudieren cometerse en las
inscripciones.-
11. Que esta no sólo establecido en la doctrina mas moderna y autorizada en
materia del alcance y efectos de los actos administrativos, sino también en toda
la legislación local relativa al ”procedimiento administrativo”, que todo acto
resolutorio, para ser legítimo, debe
estar precedido de un debido procedimiento, que en la especie se enriquece
especialmente con la bilateralidad, amplitud de debate y prueba idónea, que
debe preceder y fundamentar el acto final que corresponde dictar a quien por
competencia de ley sea el Director del Registro, y directo responsable del
servicio.
12. Que se prevé en el marco de la legalidad esencial que debe contener el
procedimiento establecido, la plena juridicidad que se garantiza con la
necesaria existencia de la revisión judicial del pronunciamiento que debe
dictar el Director del Registro, que podrá interponer quien se entienda agraviado, en un recurso que
con instancia judicial única y para ante las Cámaras en materia Civil y
Comercial, competentes por la ubicación del Registro, obtenga sentencia sobre
la legalidad del resolutorio registral revocatorio del “asiento registral en
crisis” y la restitución de la vigencia registral del “asiento ilegítimamente” cancelado,
o resuelva por el contrario no admitir la revocación dispuesta en ese “acto
administrativo registral” apelado y lo deje sin efecto, manteniendo “el asiento
registral” que se denunció viciado.-
13.
Que avalan
la necesidad de la propuesta legal del “procedimiento administrativo registral”
para abordar los “asientos registrales viciados” de la forma expuesta, los antecedentes jurisprudenciales existentes
en la materia, que fueran dictados por la Cámara Nacional Civil de
Apelaciones de la Capital Federal en el marco de lo actuado en la materia desde
el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal entre los años 1998
al 2012 conforme la revisión judicial de las “resoluciones del Director del
Registro” relativas al servicio de calificación e inscripción de documentos,
establecida por ley 22.231 en el art.53 del Dec.2080/80 (to.dec.466/99): ver (entre otros) -Expediente de Secretaría 116/98: El caso mas sobresaliente por
desarrollo, fundamentos y amplitud conceptual “Barbalat Cecilia c/Registro
de la Propiedad
Inmueble 116/98 s/Recurso”. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil
de Apelaciones Sala “F”-26/10/1998-R. 260025.-Expediente de Secretaría Nº272/07: “Del Río Nélida Marbel s/suc. Ab-intestato c/Reg. De la Prop. Inmueble ”s/recurso”.
Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil -
Sala “H”-21/09/07-R. 488660.-Expediente de Secretaría Nº 486/06:
“ Departamento Técnico y Jurídico Administrativo c/Reg. De la Propiedad Inmueble Exp.
Nº486/06 s/Recurso Reg. Prop. Inmueble. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil -Sala
“J”-05/03/08-R. 20233/07.-Expediente
de secretaria Nº 406/07: “Fumel A. L. c/Reg. Prop. Inmueble 406/07A. s/Rec. Reg.
Prop. Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala “D”-19/12/08-R. 522311- Expte. 107739-Expediente de Secretaría
Nº 284/07: “Departamento Técnico Jurídico Administrativo del Registro de la Propiedad Inmueble ”- Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil de
Apelaciones-Sala “C”-27/03/08-R. 494336.-Expediente de Secretaría Nº
401/07: “Departamento Técnico, Jurídico y Administrativo c/Reg. Propiedad
Inmueble s/Recurso” Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil de
Apelaciones-Sala “I”-11/02/10-Exp. 109104/09.-Expediente de Secretaría Nº 545/08: “Fiscalía Nacional Criminal de Instrucción Nº8
c/Registro de la
Propiedad Inmueble 545/08”- Cámara Nacional en lo Civil Sala “B”-14/05/09 Expediente 35747/09-R.
531537/09-R. 494336.-Expediente de Secretaría Nº 153/08-
Fallo del 30/08/2013 reitera con amplia doctrina. “Falicoff Eduardo
Daniel c/Registro de la
Prop. Inmueble 153/08. Rec. Reg. Prop. Inmueble” . Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil- Sala “B”-30/08/2013-
Expte.n*36111/2013.-Expediente de Secretaria Nº 512/10: “Caneva Ana María y otro c/Registro de la Propiedad Inmueble
s/Recurso Directo a Cámara- Cámara Nacional
de Apelaciones en lo Civil-Sala “K”- Exp. 2993/2014.fecha 31/03/2014.
14.
Que también es
verificable la muy activa labor internacional en Congresos relacionados al “Fraude Inmobiliario” en los que los países del área
latinoamericana y Registradores que los nuclean (“Encuentro Latinoamericano de
Consulta Registral”;AEC.Asociación de Egresados del Curso Anual de Derecho
Registral Iberoamericano -CADRI,etc,); han coincidido en la solución que se
indica, en el marco de adecuación que dispone cada uno de sus sistemas
nacionales, en salvaguarda de la seguridad jurídica y tutela de derechos como
deber esencial del servicio registral. (ver en buscador google: (tema y
nómina de países asistentes)“Ier. Congreso Internacional de Derecho””Fraude
Inmobiliario”. Lima. Peru. 27/28/junio 2015 organiz. Escuela Académica de
Profesionales del Derecho, y Junta Notarial de Perú.-“Congreso Internacional
de Derecho Registral”- “El Fraude Inmobiliario”organiz. SUNARP.Piura.Perú.26
y 27 de octubre de 2017; también en www.pensamientocivil.com.ar/doctrina/2480/-Fraude-Inmobiliario-utilizacion-inscripcion-registral
.
Alberto F Ruiz de Erenchun.-
Colegio Abogados de La Plata.
Instituto de Derecho Registral.
30 de octubre de 2017.-