Derecho Registral. Encuentro Lationoamericano - La Defensa

 

 

         Impacto en la Seguridad jurídica de los Registros: Herramientas.

 

 

(Aclaración previa necesaria: El acuerdo habido al iniciar las deliberaciones del “XXIX Encuentro..” en Santo Domingo Rca. Dominicana, en octubre de 2016, hizo posponer el tratamiento del Tema I. y ello motivo, por razones de interés temático acordar que se incluyera nuevamente para ser tratado como Tema I, en éste “XXX* Encuentro..”, por  tanto rogamos considerar en primer lugar el trabajo que se presentó en el “XXIX*Encuentro..” , y colocamos al inicio en forma textual, y una “Reflexión final” para la ocasión, que sólo pretende destacar la importancia de Principio de Legalidad en el tema y su expresión por medio de la “calificación registral”

     De allí la transcripción y el orden que se advertirá seguidamente  

                 XXIX* Encuentro del Comité Latinoamericano  de Consulta Registral Santo Domingo 3 al 7 de octubre de 2016.

 

 

 

 

 

 

 

 

                             Disponer de un “Registro” se presento al hombre en los umbrales mismos de su organización grupal. Podemos afirmar que desde el origen de los tiempos el mismo Estado –desde su formulación tribal y mas primaria – advirtió la necesidad social de esta “herramienta”. Basta señalar: ordenar el conocimiento y poder transmitirlo, o dónde había agua potable, dónde alimentos naturales para recoger. Donde almacenarlos. Quienes lo guardaban y distribuían.

 

                                   El crecimiento poblacional, la ocupación de la tierra para alimentación y vivienda, en un marco de “paz social” según reglas que el propio grupo estableció, nos dicen que varios milenios antes e Cristo[1] hay claras muestras de su existencia. Del organismo y el concepto que lo edifica. Un servicio.

 

 

                                 Desde esos orígenes su evolución  milenaria por cierto, y con los altibajos propios de sus primeros “roles” o finalidad de quienes los empleaban, muy lejos de la que se les reconoce en nuestros días, ofrece un cuadro de evolución que abarca sin dudas desde el impacto que el descubrimiento y ocupación de nuevas tierras, y el mercantilismo, transitan desde fines del siglo XV, y el XVI (luego del 1776/78) -especialmente para América Hispana[2] – con la aceleración que se produce fruto del crecimiento de las formas del Estado, a partir del siglo XVIII y XIX hasta el Estado Constitucional de Derecho que, junto a esa evolución en la década del 60 del siglo XX y la revolución tecnológica de los medios técnicos, hacen que hoy el derecho de fondo y de forma tenga la “materia” del Derecho Registral, como un protagonista permanente.-

 

           Para los gobiernos se cualquier siglo (reino,o imperios que áun hubo hasta y después del medioevo) se hizo cada vez mas necesario disponer para la paz social de su comunidad, el manejo del mismo Estado, regular en relación a la tierra, su ocupación, y el conocimiento cierto y fiscalización de los derechos en la misma, la producción y alimentación, disponer del Registro. A partir de alli se comienza la etapa denominada de los “Registros Técnicos”, precisamente acuñando lo que se denominan “los Principios del Derecho Registral”, y articular ,cada pueblo según su modalidades propias, el régimen legal para el “servicio de publicidad registral”, creando definitivamente los Registro Públicos pertinentes, su competencia y alcances.-

 

            Con el ACTUAL marco que los Tratados y Acuerdos Internacionales transmiten al Derecho Constitucional que los incorporan a sus textos, elevando los derecho del hombre y del ciudadano para que –entre otros derechos humanos- el principio de igualdad, las formas republicanas, y el inalienable derecho al acceso a la justicia, para hacer efectiva la Justicia en el trato entre los hombres, nadie pone en duda la necesaria existencia y sostenimiento del Registro de la Propiedad. Esto nos permite  cerrar el escenario previo y mínimo que rodea nuestro pensamiento sobre el tema del reconocido principio del derecho registral el “Tracto Registral”.[3]

 

 

 

 

                   Para señalar, y abordar el impacto en la seguridad jurídica en los Registros” que tiene el “Tracto sucesivo”, hemos de partir diciendo que la “seguridad” ha sido definida como confianza en que primará el derecho establecido en caso de conflicto.-

 

                  Y “ La confianza, es síntoma de suficiencia o insuficiencia del principio de legalidad, en la sociedad..”. (José María Gutiérrez) Concepto que transmite cualquier ciudadano cuando no tiene ni acceso a la justicia ni amparo de los medios y procedimientos puestos a su alcance. “No confío por que no hay respeto a la ley. La ley la instala quien tiene poder de turno”.-   Por definición ello no es bueno de ningún modo. La lucha por la libertad, la forma republicana y democrática de gobierno lo confirma.

 

                    De alli que cuando el “Registro” deja de ser un instrumento del rey, y los “soberanos” son los ciudadanos, los “servicios públicos” (registrales o de otra naturaleza) que establezca el Estado para servir a los ciudadanos en sus relaciones comunes, deben ser esencialmente CONFIABLES.-

 

                     La eficiencia y legalidad del servicio público registral, tiene ese fundamento y finalidad.-

 

                       Con valor universal podemos afirmar que desde la firma de LA CARTA DE BUENOS AIRES[4] así queda refrendado y consolidado en todos los continentes, el carácter fundamental de estos servicios del Estado Contemporáneo.-

 

                          Desde alli y definitivamente, la “materia” se articula en cada país, pero la vertebran los denominados “Principios del Derecho Registral”, dentro de los que se ubica el que nos convoca. El “tracto sucesivo”.

 

                 El “tracto sucesivo” es sin duda el “eje” de la legalidad y “efectos” con fuerza de ley que tiene la publicidad que emerge del Registro de la Propiedad Inmueble.  De su observancia resultan para el hombre común, la INFORMACION que contienen las “inscripciones”, que resultan de los asientos registrales y los “efectos” que la legislación prevé para las mismas.

 

                   Y no sólo cuando se emite informe del “último asiento de titularidad”, sino además, cuando se informa la cadena causal de ese último titular y sus antecedentes.

 

                   Pero también y previo al servicio de “publicidad de lo inscripto”, el principio es “eje” de la necesaria e irrenunciable “calificación registral” del “documento portante” de la “materia inscribible” para producir esas “inscripciones”. Documento que “interesa inscribir al titular del derecho” y para ello lo “presenta” para su inscripción o anotación, e igualmente “interesa a los terceros”, para y por quienes precisamente existe el REGISTRO PÚBLICO.-

 

                     El registrador debe hacer el “análisis crítico jurídico” que le impone la ley como deber para su servicio.  Eso es la “calificación registral del documento” que se le ha presentado. Luego de ese análisis critico jurídico, concluirá que será o no admitida la “inscripción” o “anotación” del documento y en consecuencia la “redacción del asiento” que refleja la inscripción del documento, o la devolución del mismo con “observación” o “rechazo” según el régimen legal que debe contemplar en sus labores que son regladas.

 

        El registrador tiene la responsabilidad del servicio de inscripción, y si encuentra que el “documento” no esta dotado del “encadenamiento causal” respecto de la persona disponente y el antecedente inscripto, o éste carece del derecho trasmitido o hay vicio o falta el motivo del acto o defecto en el objeto al que se refiere, y que debe contener el “negocio jurídico”, que trae consigo el “documento” que califica, o ese negocio carece de “causa legítima” él, como agente protagonista del servicio de Registro, está legalmente impedido de practicar la “inscripción” o “anotación”.-

 

                 Dotado en cambio dicho “documento”, “ab initio” de estos recaudos, es un deber legal del registrador producir la “inscripción solicitada”, y posteriormente efectuar, a “rogación de parte interesada”, la “publicidad” a que hubiere lugar de esa “inscripción”.-

 

                     Esto es así al punto que, puede existir el “negocio jurídico” pero el “documento no es suficiente” por carecer del denominado “tracto documental” necesario para que se “valga a si mismo” como documento suficiente para lograr su inscripción (conteniendo legitimación, antecedente de título, variables que tuvieren el objeto, el derecho o los sujetos disponentes, antecedente registado, etc,), aspectos que pueden o no ser una “falla subsanable” según la entidad sustantiva que tuvieren.-

 

                     La Seguridad Jurídica que mana del Registro, por tanto esta, sustentada en este “principio de derecho registral” universalmente declarado como tal [5], Tiene pues un reconocido alcance no sólo necesario para la labor de “instrumentación del documento inscribible” por parte del funcionario autorizante, sino también “necesario y visceral”, para la “calificación registral” y la eficacia plena de la “inscripción” una vez practicado el “acto registral” que la consagra.-

 

            De allí que el impacto del “tracto registral” en la “seguridad jurídica” que mana de los Registros Públicos, esta directamente relacionada con este “principio” del derecho registral, que es contemplado de manera uniforme en la legislación comparada de estos servicios públicos.-

 

              Es posible por tanto señalar que “no tendrá seguridad jurídica” el Registro cuyas “inscripciones” no demuestren un “tracto sucesivo” que de a ese “registro de un derecho o situación jurídica” sustento con evidente relación causal y documental.-

 

                Se puede señalar siguiendo este lineamiento que el concepto de SEGURIDAD considerado como “confianza pública” con respaldo legal y salvaguarda de los Tribunales de Justicia, en cuanto a los “Registros Públicos” requiere como uno de sus principales elementos fundantes, la presencia del “tracto sucesivo” (simple o abreviado) que dota sus inscripciones y publicidad de las mismas  como acto de servicio Estadual, de fe pública y demás “efectos” que le concedan la leyes.-

 

 

 

 

          Se pone en evidencia como consecuencia de lo dicho que con relación a los “documentos inscribibles” en los Registros, los principios de “rogación” e “inscripción” y la “publicidad” que emiten los Registros Públicos, tienen una directísima relación con el principio de “tracto sucesivo” el que se impone inclusive a la misma “prioridad” que logra en su momento todo “documento presentado para su inscripción”.-

 

            Todo en el marco que mana del “Principio de Legalidad” que rige todo el quehacer registral, cualquiera fuere el país que consideremos.-

 

 

 

             Cualesquiera sea el alcance o “efecto” que la legislación local prevea para las “inscripciones” y la “publicidad” que mana de los Registros Públicos, ellos carecerán de “seguridad jurídica” en tanto no se realicen y edifiquen esas inscripciones sobre un perfecto encadenamiento de las “inscripciones” que revelen la presencia sin ninguna duda del principio de “tracto sucesivo”.

 

                De tal forma el servicio público registral carente de este respaldo legal, será ineficiente, insuficiente y carente de toda seguridad jurídica, finalidad primera para lo cual se disponen y establecen en nuestro tiempo. Como medio de servicio público imprescindible para la vida comunitaria con relaciones de paz social basada en el derecho instituido en esa nación.-     

 

 

                               Secretario Coordinador

 

 

 

 

                           

 

PRINCIPIO de TRACTO SUCESIVO  

 

 

                        Impacto en la Seguridad Jurídica de los Registros:

 

 

 

          “Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscripto, de modo tal que el registro contendrá el historial completo de los bienes.  El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido” CARTA de BUENOS AIRES. Declaración XII. BsAs. Primer Congreso Internacional de Derecho Registral.2 de Diciembre de 1972.-

 

  

 

             Asi condensó esta primer proclama universal, el concepto básico del Tracto Registral. Sin embargo, desde 1972 a fecha la experiencia registral en los diferentes países –no sólo del área latinoamericana-, y los estudios realizados nos señalan que el tracto sucesivo es indudablemente uno de los elementos que sustentan de modo esencial la ”seguridad jurídica que ofrecen los Registros” pero requiere de diversas “herramientas” para poder efectivamente cumplir ese rol jurídico institucional.-

 

              

 

               Relación con otros Principios:

 

 

              Precisamente de la  relación del “Principio de Tracto Sucesivo” con los otros “principios del derecho registral” que la legislación moderna contempla, resulta la efectiva “Seguridad Juridica” de los Registros” y por ende el impacto que tiene en la misma, que esos otros principios a modo de “herramientas” concurran al tiempo de la “inscripción registral”

 

              De tal modo podemos apuntar que para esa seguridad jurídica se requieren esencialmente de la aplicación y presencia y conjunta  de otros principios de derecho registral que resultan concurrentes principales para que podamos señalar que el “derecho inscripto deriva del anterior titular inscripto.” Estas herramientas ponen en relación de causa efecto al principio del tracto con otros principios que son esenciales al derecho registral.-

 

               Todos ellos “concurren” al momento de la “calificación registral” (Declaración IX Carta de Buenos Aires) que se realiza siempre sobre la base de un “documento auténtico” (Declaración VII b) Carta de Buenos Aires) que requiere haber sido “rogada su inscripción” merced al sistema que al efecto establezcan las normas locales, para el registro que se trate.-

 

              Al tiempo de la rogación del “documento inscribible” este posea la formalización (notaria, judicial, administrativo, o privado) que imponen las normas a la especie de “situación jurídica” que se pretende inscribir. Y para ese “momento”, será de presencia ineluctable la “prioridad registral” según establezca la normativa nacional (Declaración XI. Carta de Buenos Aires) para ese tipo de documento.-

 

               Mas luego y a su turno, concurren en el “acto intelectual” de la ”calificación” los principios de “especialidad y determinación” de “la cosa” y el “derecho”, que contiene  el documento portante del acto a inscribir. De lo dicho se desprende que la “calificación registral” ha de transitar por la legalidad de la “solicitud de inscripción” presentada por el interesado en “registrar”, por la legalidad del “documento inscribible” que se ha presentado analizando su “prioridad” sobre la base de las constancias 2de su ingreso en el sistema legal. Que los contenidos de ese documento se ajusten a la legalidad que requieren los “documentos destinados a la transmisión del derecho o situación jurídica” que se pretende inscribir.-

 

                Que la “descripción” de la cosa se ajuste a la “determinación” que posee la que tiene “inscripción” del disponente que “describe e identifica” el “derecho inscripto”. Que conforme el “derecho de fondo” el  “sujeto disponente” sea el titular inscripto y/ó quien legítimamente le represente. Asimismo que el “derecho que se dispone”, sea el “derecho inscripto”    

 

               Hoy se advierte con toda claridad que son diversas las herramientas que dotan a los Registros de Seguridad Jurídica como atributo distintivo y justificador de su existencia. El “tracto sucesivo” sustancial es el reflejo en la “inscripción” de un encadenamiento “jurídico causal” que es esencial para dotarlas de legalidad, eficacia y oponibilidad.-

 

               Si la inscripción registral no posee “tracto registral” que  por derecho la legitime, estamos frente a un Registro “inexacto” que no posee “seguridad jurídica”. Carece de “oponibilidad suficiente”

 

               Es por medio de la “calificación registral” como acto registral “crítico jurídico”, como herramienta de conocimiento y análisis crítico jurídico, que transitando por los contenidos referidos, anuda, lo que se inscribe con el antecedente inscripto, dando virtualidad al “tracto registral” al dar curso al documento que se pretende inscribir, que dota ese acto material de inscripción del valor y fuerza que le ley confiere a esos asientos.-

 

                Los Recursos revisores de la “calificación registral” –cuando fuere negatoria- permitirán asimismo elevar a otra instancia esa calificación y por ende también en ese estamento diferente, el “tracto sucesivo” hará su aparición con todos sus efectos vinculantes, de cuanto llevamos dicho.

 

 

                Tratamiento en cada país:

 

 

                Cualesquiera sea el país en elque se analice el Registro el “principio del Tracto Sucesivo” y sus implicancias, como  las herramientas que se hubieren de emplear para producir las “inscripciones” en todos en mayor o menor medida  el “registrador” requerirá de la utilización y aplicación al “calificar el documento inscribible” de los “principios de derecho registral” según los consagre su derecho positivo.

 

                 A partir de  allí y de esas exigencias, podremos señalar sobre cómo,  su efectiva presencia “impacta en la Seguridad Jurídica” de los Registros.-     

 

 

                                              

 

 

    conclusión

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                   Alberto F.RUIZ de ERENCHUN.

 

 

 

[1] Ver sobre los pueblos Hebreos, Asirios, Griegos, Egipcios, Roma, el derecho Germánico y España: Di Pietro Alfredo “Evolución Histórica de la Publicidad Registral Inmobiliaria”, págs. 40 a 85. en “Curso de Derecho Registral Inmobiliario” edic. del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Año 1972. Ramos Folqués, Rafael Ramón: “El Registro de la Propiedad Egipcio según la literatura papirológica registral egipcia”, en Revis.Crítica de Derecho Inmobiliario. Madrid.España.1961.N* 392-393;  Págs.317 y sgts. Lema, Saxa Loquuntur: “Los Mojones del Atica o la publicidad hipotecaria en el Siglo IV antes de Jesucristo”. En Revist.Crítica de Derecho Inmobiliario.Año XXV. N* 254-255 págs.417 a 460.-

 

 

 

[2] Ruiz de Erenchun, Alberto F. “Sobre el Origen Histórico de los Registros de la Propiedad en el Río de la Plata y el Régimen Registral de la Hipoteca.” En,  “Revista  de Derecho Privado y Comunitario 2010- 2. Hipoteca-II” edic.Rubinzal-Culzoni.BsAs. año 2010. pags.237 a 305. Alli se pueden ver copias en fascimil de la “Pragmática de Carlos I de 1539 Felipe II en 1558 y puesta en vigor en América por Carlos III en 1768; y también  la “Real Cédula del 22-09-1802” dictada para precisamente poner en vigencia definitiva en todos los Virreynatos, esa normativa sobre Registro Hipotecario y Registro del Escribano de la Audiencia o Cabildo. Todo especialmente citado por Vélez Sarsfield en la nota de los arts.3131, 3145, 3146 y 3147 del Cod.Civil.Argentino” que rigió desde el 01-01-1871 al 01-08-2015.-

 

 

 

 

[3] SCOTTI, Edgardo A. “Aportes al derecho registral argentino”.ed.fides.2002.pgs. 113/5; VILLARO, Felipe P. ”Derecho Registral Inmobiliario” págs.53/72, Tracto ver pag.63,.edic.Astrea BsAs.2010.  de REINA TARTIERE,Gabriel “Principios Registrales. Edic.Heliasta. BsAs. 2009; pags.54 y sgts. Manual de Derecho Registral Inmobiliario.ed.La Ley.2003.p{ags.73 sgts. CORNEJO, Américo A. “Derecho Registral”.ed.Astrea.1994.pags.125/44; ANDORNO, Luis O.Marcolin de Andorno,M: “Ley Nacional Registral Inobiliaria 17801.Comentada.Anotada.” 2da.ed.Hammurabi. 1999.pàg.125 y sgts LOPEZ de ZAVALIA, Fernando J. “Curso Introductoria al Derecho Registral”. Zavalia edit.1983; KEMELMAJER de CARLUCCI, Aida R. “Calificación Registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales” ed. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.Centro de Estudios Registrales.1996.págs.42 y sgts. MOISSET de ESPANES, Luis “La Publicidad Registral” Palestra Editores.Lima.2004.pags. Lacruz Berdejo,Jose L.Sancho Rebullida;Francisco de Asis. “Derecho Inmobiliario Registral”.ed.Bosch.Barcelona.1968.pág.. ROCA SASTRE, Ramon M. “Tratado de Derecho Hipotecario.”Edit. Bosch. Barcelona.1968. t* I pag.209; t* III pgs.118.; ARRIETA SEVILLA, Luis Javier: “La transformación del Registro de la Propiedad”. En “Revista Critica de Derecho Inmobiliario”. Madrid. 2010 n*718.pags.449/85.- Hernández Gil, Francisco, Introducción al Derecho Hipotecario”.ed.Revista Derecho Privado.Madrid.1983.

 

 

 

 

[4] CARTA DE BUENOS AIRES. Suscripta por representantes en la materia de 22 países de América del Norte, Centro, Caribe, y Sur del continente; Alemania, España, Italia entre otros. Allí nace el CINDER (Centro Internacional de Derecho Registral) en diciembre de 1972 en la Ciudad de BsAs.Rca Argentina.- Ella con sus Considerandos fundantes, contiene una Declaración con XIX partes o ítems que contienen la definición de cuanto son y representan los Registros de la Propiedad y los Principios del Derecho Registral, su  importancia y la salvaguarda judicial del servicio.

 

 

 

[5]  Carta de Buenos Aires.(citada)  Declaración II y V concordante  con la XII.- Al final del presente se incluye un ejemplar en versión integra de la misma, emitida y suscripta en ocasión de lo que fue el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral y ocasión del nacimiento del CINDER, como se dijo en diciembre de 1972 en la ciudad de Buenos Aires..-