"Tracto Sucesivo" Impacto en la Seguridad Jurídica en los Registros" - La Defensa

                             Disponer de un “Registro” se presento al hombre en los umbrales mismos de su organización grupal. Podemos afirmar que desde el origen de los tiempos el mismo Estado –desde su formulación tribal y mas primaria – advirtió la necesidad social de esta “herramienta”. Basta señalar: ordenar el conocimiento y poder transmitirlo, o dónde había agua potable, dónde alimentos naturales para recoger. Donde almacenarlos. Quienes lo guardaban y distribuían.

                                   El crecimiento poblacional, la ocupación de la tierra para alimentación y vivienda, en un marco de “paz social” según reglas que el propio grupo estableció, nos dicen que varios milenios antes e Cristo[1] hay claras muestras de su existencia. Del organismo y el concepto que lo edifica. Un servicio.

                                 Desde esos orígenes su evolución  milenaria por cierto, y con los altibajos propios de sus primeros “roles” o finalidad de quienes los empleaban, muy lejos de la que se les reconoce en nuestros días, ofrece un cuadro de evolución que abarca sin dudas desde el impacto que el descubrimiento y ocupación de nuevas tierras, y el mercantilismo, transitan desde fines del siglo XV, y el XVI (luego del 1776/78) -especialmente para América Hispana[2] – con la aceleración que se produce fruto del crecimiento de las formas del Estado, a partir del siglo XVIII y XIX hasta el Estado Constitucional de Derecho que, junto a esa evolución en la década del 60 del siglo XX y la revolución tecnológica de los medios técnicos, hacen que hoy el derecho de fondo y de forma tenga la “materia” del Derecho Registral, como un protagonista permanente.-

           Para los gobiernos se cualquier siglo (reino,o imperios que áun hubo hasta y después del medioevo) se hizo cada vez mas necesario disponer para la paz social de su comunidad, el manejo del mismo Estado, regular en relación a la tierra, su ocupación, y el conocimiento cierto y fiscalización de los derechos en la misma, la producción y alimentación, disponer del Registro. A partir de alli se comienza la etapa denominada de los “Registros Técnicos”, precisamente acuñando lo que se denominan “los Principios del Derecho Registral”, y articular ,cada pueblo según su modalidades propias, el régimen legal para el “servicio de publicidad registral”, creando definitivamente los Registro Públicos pertinentes, su competencia y alcances.-

            Con el ACTUAL marco que los Tratados y Acuerdos Internacionales transmiten al Derecho Constitucional que los incorporan a sus textos, elevando los derecho del hombre y del ciudadano para que –entre otros derechos humanos- el principio de igualdad, las formas republicanas, y el inalienable derecho al acceso a la justicia, para hacer efectiva la Justicia en el trato entre los hombres, nadie pone en duda la necesaria existencia y sostenimiento del Registro de la Propiedad. Esto nos permite  cerrar el escenario previo y mínimo que rodea nuestro pensamiento sobre el tema del reconocido principio del derecho registral el “Tracto Registral”.[3]

                   Para señalar, y abordar el impacto en la seguridad jurídica en los Registros” que tiene el “Tracto sucesivo”, hemos de partir diciendo que la “seguridad” ha sido definida como confianza en que primará el derecho establecido en caso de conflicto.-

                  Y “ La confianza, es síntoma de suficiencia o insuficiencia del principio de legalidad, en la sociedad..”. (José María Gutiérrez) Concepto que transmite cualquier ciudadano cuando no tiene ni acceso a la justicia ni amparo de los medios y procedimientos puestos a su alcance. “No confío por que no hay respeto a la ley. La ley la instala quien tiene poder de turno”.-   Por definición ello no es bueno de ningún modo. La lucha por la libertad, la forma republicana y democrática de gobierno lo confirma.

                    De alli que cuando el “Registro” deja de ser un instrumento del rey, y los “soberanos” son los ciudadanos, los “servicios públicos” (registrales o de otra naturaleza) que establezca el Estado para servir a los ciudadanos en sus relaciones comunes, deben ser esencialmente CONFIABLES.-

                     La eficiencia y legalidad del servicio público registral, tiene ese fundamento y finalidad.-

                       Con valor universal podemos afirmar que desde la firma de LA CARTA DE BUENOS AIRES[4] así queda refrendado y consolidado en todos los continentes, el carácter fundamental de estos servicios del Estado Contemporáneo.-

                          Desde alli y definitivamente, la “materia” se articula en cada país, pero la vertebran los denominados “Principios del Derecho Registral”, dentro de los que se ubica el que nos convoca. El “tracto sucesivo”.

                 El “tracto sucesivo” es sin duda el “eje” de la legalidad y “efectos” con fuerza de ley que tiene la publicidad que emerge del Registro de la Propiedad Inmueble.  De su observancia resultan para el hombre común, la INFORMACION que contienen las “inscripciones”, que resultan de los asientos registrales y los “efectos” que la legislación prevé para las mismas.

                   Y no sólo cuando se emite informe del “último asiento de titularidad”, sino además, cuando se informa la cadena causal de ese último titular y sus antecedentes.

                   Pero también y previo al servicio de “publicidad de lo inscripto”, el principio es “eje” de la necesaria e irrenunciable “calificación registral” del “documento portante” de la “materia inscribible” para producir esas “inscripciones”. Documento que “interesa inscribir al titular del derecho” y para ello lo “presenta” para su inscripción o anotación, e igualmente “interesa a los terceros”, para y por quienes precisamente existe el REGISTRO PÚBLICO.-

                     El registrador debe hacer el “análisis crítico jurídico” que le impone la ley como deber para su servicio.  Eso es la “calificación registral del documento” que se le ha presentado. Luego de ese análisis critico jurídico, concluirá que será o no admitida la “inscripción” o “anotación” del documento y en consecuencia la “redacción del asiento” que refleja la inscripción del documento, o la devolución del mismo con “observación” o “rechazo” según el régimen legal que debe contemplar en sus labores que son regladas.

        El registrador tiene la responsabilidad del servicio de inscripción, y si encuentra que el “documento” no esta dotado del “encadenamiento causal” respecto de la persona disponente y el antecedente inscripto, o éste carece del derecho trasmitido o hay vicio o falta el motivo del acto o defecto en el objeto al que se refiere, y que debe contener el “negocio jurídico”, que trae consigo el “documento” que califica, o ese negocio carece de “causa legítima” él, como agente protagonista del servicio de Registro, está legalmente impedido de practicar la “inscripción” o “anotación”.-

                 Dotado en cambio dicho “documento”, “ab initio” de estos recaudos, es un deber legal del registrador producir la “inscripción solicitada”, y posteriormente efectuar, a “rogación de parte interesada”, la “publicidad” a que hubiere lugar de esa “inscripción”.-

                     Esto es así al punto que, puede existir el “negocio jurídico” pero el “documento no es suficiente” por carecer del denominado “tracto documental” necesario para que se “valga a si mismo” como documento suficiente para lograr su inscripción (conteniendo legitimación, antecedente de título, variables que tuvieren el objeto, el derecho o los sujetos disponentes, antecedente registado, etc,), aspectos que pueden o no ser una “falla subsanable” según la entidad sustantiva que tuvieren.-

                     La Seguridad Jurídica que mana del Registro, por tanto esta, sustentada en este “principio de derecho registral” universalmente declarado como tal [5], Tiene pues un reconocido alcance no sólo necesario para la labor de “instrumentación del documento inscribible” por parte del funcionario autorizante, sino también “necesario y visceral”, para la “calificación registral” y la eficacia plena de la “inscripción” una vez practicado el “acto registral” que la consagra.-

            De allí que el impacto del “tracto registral” en la “seguridad jurídica” que mana de los Registros Públicos, esta directamente relacionada con este “principio” del derecho registral, que es contemplado de manera uniforme en la legislación comparada de estos servicios públicos.-

              Es posible por tanto señalar que “no tendrá seguridad jurídica” el Registro cuyas “inscripciones” no demuestren un “tracto sucesivo” que de a ese “registro de un derecho o situación jurídica” sustento con evidente relación causal y documental.-

                Se puede señalar siguiendo este lineamiento que el concepto de SEGURIDAD considerado como “confianza pública” con respaldo legal y salvaguarda de los Tribunales de Justicia, en cuanto a los “Registros Públicos” requiere como uno de sus principales elementos fundantes, la presencia del “tracto sucesivo” (simple o abreviado) que dota sus inscripciones y publicidad de las mismas  como acto de servicio Estadual, de fe pública y demás “efectos” que le concedan la leyes.-

          Se pone en evidencia como consecuencia de lo dicho que con relación a los “documentos inscribibles” en los Registros, los principios de “rogación” e “inscripción” y la “publicidad” que emiten los Registros Públicos, tienen una directísima relación con el principio de “tracto sucesivo” el que se impone inclusive a la misma “prioridad” que logra en su momento todo “documento presentado para su inscripción”.-

            Todo en el marco que mana del “Principio de Legalidad” que rige todo el quehacer registral, cualquiera fuere el país que consideremos.-

             Cualesquiera sea el alcance o “efecto” que la legislación local prevea para las “inscripciones” y la “publicidad” que mana de los Registros Públicos, ellos carecerán de “seguridad jurídica” en tanto no se realicen y edifiquen esas inscripciones sobre un perfecto encadenamiento de las “inscripciones” que revelen la presencia sin ninguna duda del principio de “tracto sucesivo”.

                De tal forma el servicio público registral carente de este respaldo legal, será ineficiente, insuficiente y carente de toda seguridad jurídica, finalidad primera para lo cual se disponen y establecen en nuestro tiempo. Como medio de servicio público imprescindible para la vida comunitaria con relaciones de paz social basada en el derecho instituido en esa nación.-     

Secretario Coordinador

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[1] Ver sobre los pueblos Hebreos, Asirios, Griegos, Egipcios, Roma, el derecho Germánico y España: Di Pietro Alfredo “Evolución Histórica de la Publicidad Registral Inmobiliaria”, págs. 40 a 85. en “Curso de Derecho Registral Inmobiliario” edic. del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal. Año 1972. Ramos Folqués, Rafael Ramón: “El Registro de la Propiedad Egipcio según la literatura papirológica registral egipcia”, en Revis.Crítica de Derecho Inmobiliario. Madrid.España.1961.N* 392-393;  Págs.317 y sgts. Lema, Saxa Loquuntur: “Los Mojones del Atica o la publicidad hipotecaria en el Siglo IV antes de Jesucristo”. En Revist.Crítica de Derecho Inmobiliario.Año XXV. N* 254-255 págs.417 a 460.-

[2] Ruiz de Erenchun, Alberto F. “Sobre el Origen Histórico de los Registros de la Propiedad en el Río de la Plata y el Régimen Registral de la Hipoteca.” En,  “Revista  de Derecho Privado y Comunitario 2010- 2. Hipoteca-II” edic.Rubinzal-Culzoni.BsAs. año 2010. pags.237 a 305. Alli se pueden ver copias en fascimil de la “Pragmática de Carlos I de 1539 Felipe II en 1558 y puesta en vigor en América por Carlos III en 1768; y también  la “Real Cédula del 22-09-1802” dictada para precisamente poner en vigencia definitiva en todos los Virreynatos, esa normativa sobre Registro Hipotecario y Registro del Escribano de la Audiencia o Cabildo. Todo especialmente citado por Vélez Sarsfield en la nota de los arts.3131, 3145, 3146 y 3147 del Cod.Civil.Argentino” que rigió desde el 01-01-1871 al 01-08-2015.-

[4] CARTA DE BUENOS AIRES. Suscripta por representantes en la materia de 22 países de América del Norte, Centro, Caribe, y Sur del continente; Alemania, España, Italia entre otros. Allí nace el CINDER (Centro Internacional de Derecho Registral) en diciembre de 1972 en la Ciudad de BsAs.Rca Argentina.- Ella con sus Considerandos fundantes, contiene una Declaración con XIX partes o ítems que contienen la definición de cuanto son y representan los Registros de la Propiedad y los Principios del Derecho Registral, su  importancia y la salvaguarda judicial del servicio.

[5]  Carta de Buenos Aires.(citada)  Declaración II y V concordante  con la XII.- Al final del presente se incluye un ejemplar en versión integra de la misma, emitida y suscripta en ocasión de lo que fue el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral y ocasión del nacimiento del CINDER, como se dijo en diciembre de 1972 en la ciudad de Buenos Aires..-