Fraude Inmobiliario - La Defensa

Alberto F. Ruiz de Erenchun

               

              

                        Prosiguiendo el camino que me señaló la “experiencia registral” de mas de tres décadas, frente a la injusticia, el menoscabo y la inestabilidad del Derecho que sufre el “vero domino” cuando la inscripción registral de su legítimo derecho, es cancelada o afectada por un “asiento viciado” producido por documento apócrifo, ilegal o falsificado, preparado con toda la “apariencia legítima” para efectivamente producir “fraude inmobiliario”, -con o sin complicidad de un agente del Registro- luego de décadas de falta de “respuesta del mismo Registro”, en tiempos donde el Registro debe tener una postura proactiva en la comunidad a la que sirve, pusimos en ejecución la idea.-

                Ella puramente dirigida al “asiento registral viciado” no al valor “pseudo sustantivo” del documento que lo provocó el cual tiene su “ámbito” de tratamiento (civil o penal). La finalidad es devolver la “vigencia” a la “inscripción” cancelada o afectada por el “asiento viciado”, provocado por el “documento ilegal”. Esto sobre la base de un “debido procedimiento administrativo registral”. Que recoja objetivamente las pruebas INDUBITADAS que en nuestros días, todo procedimiento administrativo permite y procura que se objetivicen y sean fuente de un “acto administrativo” en el Estado de Derecho.-

                 Efectuar un procedimiento de trámite en el Registro y con la ineludible presencia de todos los involucrados en el caso. Abriendo el Registro un obligatorio TRAMITE ESCRITO en el cual se recoja toda la prueba conducente al “esclarecimiento” de la regularidad o irregularidad del “asiento registral”. Con la INELUDIBLE notificación y participación del “afectado", el “titular del derecho que resulta de ese asiento viciado”, el funcionario que autorizó el “documento” que provoca la “crisis”, y cuantas más “constancias y competencias corresponda” según el caso (ej. Registro de las Personas, Colegios Profesionales, fiscalías, etc).

                   Todo el procedimiento conducido e impulsado obligatoriamente por una sección de profesionales registradores especializados precisamente en actuaciones sumariales y de profundización de la calificación registral.-

                 Cerrado el procedimiento el Director del Registro de la Propiedad Inmueble debe dictar resolución fundada que contenga perfectamente re-calificada la inscripción o asiento en crisis, “resolviendo” –si cabe por prueba recogida- la “cancelación del “asiento viciado”. Y, luego de notificada esa medida de autoridad a cada partícipe en ese “procedimiento administrativo registral”, tener éstos, abierta la INELUDIBLE salvaguarda Judicial. Es decir un recurso de revisión, de cuanto se actúe disponga en la resolución adoptada.-

                  El resolutorio se ejecuta, como en toda actuación administrativa definitiva. Todo pronunciamiento final en esa sede. El cumplimiento significa que –con una “inscripción cancelatoria” de la “inscripción viciada”- se restituye la vigencia de la inscripción precedente afectada (cancelada) por efecto de la “inscripción viciada”. Se deja así sin vigencia, la “inscripción” provocada por el “documento apócrifo” o “totalmente ilegal” .-

                   Para ilustrar sobre qué tipo de “documentos inscribibles” pueden ser la causa de esos “asiento viciados”. sepan uds que hubo casos de: testimonio judicial de causa inexistente o en la que no hubo la autorización y emisión de ese “documento judicial”, o testimonio de acto notarial inexistente, o actos notariales reales pero celebrados por “persona diferente del vero domino” (sustitución de persona). O sea documentos en los que no existe el acto matriz en el protocolo notarial respectivo, o hay “sustitución en la persona del transmitente” en ese acto matriz, o se demostró la inexistencia del poder invocado, ya que se sorprendió al notario interviniente con un “poder apócrifo”. Estos y otros casos son motivo de jurisprudencia judicial dictado en casos donde pusimos en aplicación la idea.  Fallos que ratifican la legitimidad de esta “doctrina del procedimiento administrativo registral” y fueron dictados por de la Cámara Nacional Civil de Apelaciones de la Capital Federal que mas adelante damos a uds para su consulta y obvia verificación del rigor y la ética que contiene esa “doctrina jurisprudencial”.-

                     Si se apela esta “Resolución” dictada por el Director del Registro por “parte interesada” ante la Justicia competente, en esa instancia judicial revisora,  se podrá “revocar ese resolutorio” o “confirmarlo”. Por ello se toma nota de ese recurso mientras se tramita ante el juez interviniente, y se “previene” la existencia del caso y el estado del trámite, a todo tercero interesado, ínterin la Instancia Judicial decide.  

                       Por imperio y vigencia del “principio registral de legalidad”, SIEMPRE DEBE EXISTIR UNA INSTANCIA JUDICIAL DE REVISION de lo actuado en ese “expediente” donde se tramitó el procedimiento administrativo registral destinado a subsanar los efectos del “asiento viciado” o “inscripción dolosamente obtenida”, en perjuicio del “vero domino” totalmente ajeno al acto jurídico o mandato judicial que ha producido la “cancelación de su dominio o derecho real” . Mediante ese fraude documental fue “cancelado” su inscripción de dominio en el Registro y por ello el “vero dómino” dejó de ser “titular registral”.-

  Causa de la problemática y la anomía

                Hoy el valor económico y la importancia del dominio de inmuebles hace realidad la existencia en diferentes países y continentes, del “fraude inmobiliario”, como una modalidad típica de la estafa. Generando como “delito medio”, “inscripciones registrales viciadas” que se apoyan en “documentos apócrifos” o “aspectos instrumentales” de imperceptible percepción por su alto grado de “manejo técnico”. Documentos inscribibles, portantes de falsificación o conteniendo ilícito (ej. sustitución o supresión de personas, sus documentos etc).-  

               La aparición en los Registros de la Propiedad de “inscripciones” originadas en documentos (o circunstancias aludidas) que transportan “fraude inmobiliario”, no ha sido motivo, en doctrina ni en la leyes, de tratamiento diferente del que reciben las tradicionales “inexactitudes registrales”. En el derecho comparado, y visto el daño e indefensión del afectado, HOY tenemos una franca reacción. Por ejemplo la ley 30.313 dictada en PERU, en marzo de 2015 que pueden uds comprobar en una simple consulta por Internet. Con esa ley de fondo, Perú salió al cruce del verdadero flagelo mundial de la “sustitución de persona” y contempla la doctrina indicada, que iniciamos ya hace mas de una década y difundimos en toda Latinoamérica, desde el “Comité Latinoamericano de Consulta Registral”.-

              Aparición de la inscripción registral viciada:

               Denunciado el caso en el Registro, por el “vero dómino” (o parte interesada, que al solicitar “informe” o la copia de la Matrícula donde consta su dominio, advierte que hay “otro titular” que no es el ), o al ser advertida por el registrador, tiempo después de practicada la inscripción con motivo de alguna revisión de ese “asiento”, o por una “comunicación judicial”, civil o penal, que se recibe mediante un oficio o cédula dirigida al Registro que hace saber el caso, esa toma de conocimiento en el Registro, activa el deber de guarda y legalidad que deben observar los “registradores” en su misión diaria, junto al indicado rol “proactivo” que en la actualidad esa función pública impone al Registro Publico.

                 La cuestión lleva insito el inmediato abocamiento del titular del registro, no sólo a las comunicaciones penales- cuando no existieren- y administrativas que hubiere lugar, sino a la adopción de las inmediatas medidas conducentes a partir de allí, a la “alerta” y eventual  “supresión” –luego del debido proceso escrito, y la “revisión de esa inscripción”, que produce el “procedimiento”- de todo “efecto registral ilegítimo” provocado por esas inscripciones, puestas en “crisis”, y destinadas a consumar el dolo y el fraude inmobiliario engañando funcionarios, y terceros ajenos. Logrado el “asiento viciado” de inmediato se solicitará un “certificado notarial” para llevar a cabo un acto de venta o hipoteca con ese “dominio” ilegalmente asentado.-

                   Ni la Constitución ni la LEY amparan la mala fe, el fraude y el delito.

Muy acertadamente lo ha señalado la jurisprudencia peruana sobre el art.2013 y el 2014 de su código civil de Perú. Tampoco la constitución nacional (la de ellos, la nuestra y la doctrina constitucional mayoritaria) permite que una persona “pierda el derecho de dominio” por otra causa, que no sea su voluntad libre y legítimamente expresada, y que “el acto jurídico sea lícito”. O que el caso provenga  “por sentencia fundada en ley”. El derecho de propiedad “es inviolable”, reza la Constitución Nacional de nuestro país, del mismo modo que la del país hermano que citamos.-[1]

                   El “procedimiento administrativo registral”

                   Es conducente –sin duda- encarar una vía de solución registral objetiva y pronta, al “padecimiento y daño material” que significa para una persona, enterarse que NO PUEDE DISPONER por que en el Registro de la Propiedad, la “inscripción de dominio de su título” ha sido CANCELADA por la inscripción de un “acto fraguado o fraudulento” en el que no participó y del que resulta “otro titular” que no es el.-

                    Para ello postulamos, abrir al efecto una especial “actuación administrativa registral por escrito” donde se consignen paso a paso y  a partir de esa iniciación de trámite escrito, las acciones que se fueren adoptando en el Registro, como también las “peticiones” de publicidad o registración que –interín- formulen los usuarios apoyándose en esos “asientos viciados”.    

                   La inexistencia de un tratamiento normativo registral específico para estas “ilicitudes”,  y la demostrada ineficacia de las actuaciones propias del derecho penal o administrativo, para solventar desde esas instancias, –por falta de especialidad en el tema registral-  nos hizo tomar el camino de la “solución” por medio de un “acto registral” emitido por el Director del Registro de la Propiedad, en un “debido proceso administrativo”. De ese modo se llega- según experiencia Registral que existe en el país-  a la supresión en tiempo y forma, de los “efectos” de los “asientos registrales viciados” producidos por el “fraude inmobiliario”.

                   Por ello sostenemos que se hace impostergable, frente a “procesos judiciales que según la experiencia demuestra, llevan no menos de “10 o 20 años de duración”, y no se pronuncian sobre “el asiento registral” de ese documento ilegítimo, disponer de un “debido procedimiento administrativo registral” para el tratamiento de esas “inscripciones” y dar solución “registral” a estas ilicitudes “en el registro”.

                    Esto en salvaguarda de la legalidad que DEBE SOSTENER TODA INSCRIPCIÓN REGISTRAL, tanto para la protección del “vero dómino” afectado, como para todo “tercero” por la prevención que cabe informarle ínterin se lleva a cabo dicha actuación formal y escrita.-

                   Concluida esa tramitación, que impulsará principalmente el mismo Registro, se proveerá oportunamente, probada que sea en ese expediente, la “ineficacia total” o “legalidad” (si la hubiere) de estas “inscripciones”. Repetimos una vez acreditada en forma documentada en la mencionada actuación escrita y por expediente público, sobre el vicio o fraude que se ha producido con, ó en esa,  “inscripción”, desde el punto de vista que desnuda ese procedimiento “registral de revisión”; marco de “competencia legal” exclusivo de quien tiene el deber de guarda y legalidad de esos asientos .-

                 Marco que sin ninguna duda es la competencia y función del Director General del Registro como lo establece el art.39 de la ley 17801 y toda la doctrina del derecho administrativo sobre “competencia” “legalidad del acto”, y “anulación del acto emitido o provocado con dolo”.-

                    El “debido procedimiento administrativo registral” debe contemplar, para ser válido y suficiente- la etapa de bilateralidad, con audiencia, y prueba y demás medidas que posibiliten los medios existentes y que se puedan reflejar objetivamente en esas actuaciones, para poder hacer una “ calificación registral revisora” de la “inscripción en crisis”, tras lo cual se dictara la resolución por el responsable del Registro en relación a la misma, en la que se disponga la pérdida (si cupiere) del carácter de “acto administrativo registral válido” de esa “inscripción viciada”. Notificado el pronunciamiento a las partes interesadas, pues se debe ineludiblemente, contemplar la existencia de un recurso de revisión judicial de esa resolución, por parte de quienes tengan interés legítimo en contradecir ese pronunciamiento y “sostener la validez del asiento viciado”.-

                    Es imprescindible el dictado de la normativa específica el respecto estableciendo ese procedimiento - sea como reglamento del propio Registro o de su Superior Jerárquico- para esos “procedimientos administrativo registrales” Lo sostenemos en caso de no estar prevista en las legislaciones propias, ínterin se sancione el marco legislativo que se estime, por las autoridades competentes en la conducción que la ley dispone para el Registro de la Propiedad Inmueble.

                    En nuestro país es un imperativo, atento el deber de guarda y control de legalidad de su propia labor que preside el accionar de los Registros Públicos Inmobiliarios, como manda el art.39 de la ley 17801, instituir esta vía reparadora.-

                               Es imprescindible reconocer que el fraude inmobiliario llega, a los asientos e inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble, y se exterioriza en “asientos registrales viciados” luego de “ideada la maniobra dolosa”. Esta nace en la calle con las maniobras destinadas a defraudar y obtener beneficios económicos. Puede o no contar con el “concurso” de un “agente” (infiel) en el Registro. Pero es necesario un “documento inscripto” que “permita” consumar la estafa.

                   La experiencia indica que la maniobra pasa a las inscripciones del Registro, a través del “documento portante de la ilicitud”, dejando su huella en los asientos e inscripciones que, hemos denominado “asientos registrales viciados”. Lo dijimos hace ya más de una década, y esta idea la saben registradores y vinculados a la materia, que nos han escuchado y observado en nuestra gestión.-

                     La problemática no es nueva en los Registros de la Propiedad Inmueble, al menos de Latinoamérica. Esa fue la causa que nos movió a elaborar la idea que  formó parte de las labores presentadas - repetimos -durante mas de una década [2]. Hoy damos  continuidad a la idea, pero ahora avalada por la experiencia registral judicialmente ratificada, conforme fallos de jurisprudencia especializada de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal . En ellos, apeladas [3] que fueron las Resoluciones de la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (Rca.Argentina) disponiendo “cancelar” esos “asientos viciados”, fue tratado el tema del “procedimiento administrativo registral” aplicado, asimismo su legalidad y competencia del Registro, para proceder de ese modo frente al “fraude inmobiliario”. La elaboración de este aporte cuenta, en su apoyo, con esos antecedentes.[4] En todo caso fue ratificado el procedimiento y su legalidad.-

                   Lo expuesto pretende advertir por lo menos dos cuestiones. Una, que el tema no es novedoso ni patrimonio “exclusivo” de la problemática del país del autor. Son muchos los países que estamos sufriendo el flagelo. Por obvias cuestiones de respeto y decoro no efectuamos la nómina. Pero el estudioso no dude en modo alguno, que la cuestión existe y que debemos abordarla sin temores con la mayor solidez doctrinaria, jurisprudencial y legal.-

                    La otra, razón principal en la ocasión, exponer públicamente sobre la elección de la primera “victima” y no del “victimario”. Por ser moral y constitucionalmente mas justo y sólido amparar a quien fue primero en registrar su legítimo derecho, en un marco de total LEGALIDAD.

                     Como correlato hacer conocer nuestra doctrina y experiencia registral concreta,  proponiendo un esquema que sirva para reglamentar o legislar un “debido procedimiento administrativo registral” destinado a contemplar y resolver en sede registral la “supresión” de los “asientos viciados por fraude inmobiliario”.

                    Arribando con prontitud y razonabilidad, a una Resolución Registral dictada para cerrar esas actuaciones, que, sin expedirse con valor jurisdiccional sobre los valores sustantivos del “documento” que produjo el fraude inmobiliario, revoque, y deje sin efecto, el “asiento registral viciado” que nació del mismo. Ello así y sin duda, atento la naturaleza y carácter “estrictamente administrativo” del puro asiento registral, que reflejan esas “inscripciones viciadas”.- El acto material de la inscripción no es una “sentencia”. Es un acto administrativo.

                      Esto sin ninguna duda, con mayor rigor,  en los Registro donde la “..inscripción no  convalida el “título nulo” ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes..” (conf.art.4 ley 17801 RA.). Conteste con el principio Constitucional que dice “La Propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de su propiedad , sino en virtud de sentencia fundada en ley..”(art.17CN)-

                     La idea procura impulsar un desarrollo técnico, objetivo y legítimo para dar una solución “puramente registral de la cuestión del “asiento viciado”, quedando a salvo cuanto se pretenda hacer valer en juicio sobre el “documento” que la produjo. Hoy la postura está acompañada de antecedentes judiciales que se pueden consultar in extenso y que denominamos la “jurisprudencia registral, y judicial que la avala”. Nuestra doctrina sobre el procedimiento y lo resuelto en casos de “asientos viciados” por fraude inmobiliario, fue aplicada en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal(R.A) -

                     Experiencia, y casos concretos sometidos a revisión por la Justicia Nacional Civil de 2da Instancia, sosteniendo el camino de solución que se propone. Creemos es la buena doctrina, en tanto resuelve con “objetividad” “bilateralidad” y “legalidad” en un “debido proceso administrativo”  con efectos totalmente satisfactorios, los “casos” que se presentaron en algo mas de la última década, mostrando en toda su fuerza, el “principio de legalidad” que preside sustancialmente el accionar de los Registros y “los efectos registrales” de sus inscripciones, dando amparo registral desde el Estado, al “vero dómino”, contra el efecto registral de estos “delitos”.

                 Las acciones fraudulentas mas variadas, dan origen a estos casos. Así “sustituir” personas, “emplear documentos de identidad fraguados”, “falsificar mandatos”, “documentos judiciales”, “notariales” “alterar planos y constancias administrativas”. Dejando a su paso “asientos registrales viciados”.-

              Mediante ellos se consuman “ventas” “cancelaciones de gravamen” o “donaciones”, “titulaciones sin titulo válido”, “legalización de ocupaciones ilegales” en definitiva “fraude registral” para consumar el “delito fin”, “la estafa”. Fraude inmobiliario.-

               Y, además del daño al “vero dómino”, fulminar con la maniobra el principio de legalidad y certeza que es el eje justificativo del accionar público del Registro de la Propiedad Inmueble.-

                Las vías penales y civiles contra los autores, demuestran a la fecha que el “vero dómino” desde ellas, no resuelve con la rapidez que los tiempos demandan, la supresión del “asiento registral viciado”. Se lo condena sin su culpa o intervención válida, a promover costosas acciones judiciales, permanecer años en un “pleito o proceso judicial”, a la búsqueda de una sentencia de anulación del asiento. El “vero domino” tiene que “demostrar” que el “asiento registral es viciado”. Los autores y delincuentes ínterin disfrutan de la defraudación. Y cuantas veces ni siquiera son “ubicados” ( se utilizaron testaferros o sustitución de persona) , para poder trabar “litis” o ser “enjuiciados”, sin lo cual “obviamente no hay sentencias”.

                  Por ello y sin suprimir esas instancias, ni sustituir esos procesos en sus propias materias, apuntando “únicamente al acto registral de inscripción o asiento” en su carácter de “acto material estrictamente administrativo”, se postula luego de transcurrir el “debido procedimiento administrativo registral” la revocación del “asiento viciado”, en sede registral  mediante el dictado de resolución sometida en todo caso a revisión judicial.-

            El procedimiento indicado debe contener: objetividad, bilateralidad publicidad y legalidad. El “afectado” como el mismo “pseudo titular o beneficiado” son “partes” en el procedimiento. También dijimos, el funcionario a quien se atribuye o aparece suscribiendo el documento que provocó el “asiento registral viciado”. Todo tipo de prueba destinada a demostrar la “existencia y legalidad o ilegalidad” del documento que provocó el “asiento en crisis”  constituye el soporte esencial del resolutorio que se dicte para suprimir o no según asi resulte de ese procedimiento escrito, que permite resolver sobre el “asiento registral viciado”.-

              El pronunciamiento final del Director del Registro en ese procedimiento para ser valido se debe apoyar en las pruebas colectadas o aportadas por los interesados, las que obtenga el mismo Registro de sus antecedentes, constancias y/ó archivos públicos y fundarse en derecho y quedar sometido (reiteramos) en todo caso a revisión judicial.

               El inicio de las actuaciones que deben ser impulsadas por el Registro y por escrito (objetividad), se pueden originar en el mismo registrador que advierte el vicio y a la misma vez denuncia el hecho al fuero penal si fuere manifiesto. También por los particulares afectados o “interesados” que al saberlo directamente acuden ante el Registro.

              También puede serlo y hay casos que así nacieron, de los mismo notarios en sus investigaciones de títulos, o por comunicación, de un fiscal, o juzgado interviniente. Concluido ese “procedimiento”  se les debe notificar expresamente a todos ellos el pronunciamiento que concluya el caso, y si cupiere, al Colegio Profesional pertinente, la Resolución que se dicte en el “debido proceso administrativo registral”.            

               Quedando totalmente a salvo las competencias penales y civiles, el procedimiento suma una vía idónea mas para la defensa de los derechos y la transparencia y legalidad DE LA FUNCION REGISTRAL y contribuye dando soluciones para que los asientos que se dan a publicidad jurídica desde el Registro de la Propiedad, tengan la fé y credibilidad, ya que precisamente en el Estado de Derecho Democrático resultan imprescindibles para que estos “medios” sean efectivamente el vehículo de “paz social” que todos aspiramos.-

                                                        

  Caracterización o identificación de los “asientos registrales viciados”

                    El fraude inmobiliario en la vieja técnica de “Libros” aparece con la “adulteración”, “sustitución” y/ò “suposición de asientos registrales” En algunas provincias y en otros países aún esos Libros tienen inscripciones vigentes.

                    Valiéndose del libre acceso a los “Libros de Registro” como parte del “público interesado en la consulta”, usos que hoy se abandonaron, los delincuentes en la materia “idearon” las modalidades de la “adulteración” ( borrando notas o modificando las colocadas), “sustitución” (quitando el nombre del titular y colocando otro) o “suponiendo asientos” (intercalando hojas con asientos de documentos simulando su existencia y cuya matriz notarial o judicial no existe), que tenían su correlato con  un “testimonio del acto notarial o judicial con toda su verosimilitud y sellos e inscripciones”.-

                       Este último era “creado” valiéndose de la “apariencia formal” de documentos legítimos, y tener respaldo en su “inscripción registral”. En muchos casos valiéndose en la negligencia en estudiar sobre si existía el acto matriz, por parte de quienes luego autorizaban que se “contratara” en base a ese “instrumento apócrifo”.-

                 El “fraude documental” comprendió también los “documentos judiciales” (oficios fraguados de cancelación de embargo e hipotecas, o testimonios de transmisiones sucesorias, o “títulos de adquisición judicial” (ej. sentencia de usucapión). De tal modo se obtenían “asientos registrales viciados” de cancelación de gravámenes, titularidad dominial, etc..-

                Se adoptaron tanto en el ámbito notarial como el judicial, medidas de seguridad documental por medio de la aplicación del “folio de seguridad” a éstos documentos (al testimonio notarial o a los oficios y testimonios judiciales). Con ellos se logró reducir, esta modalidad formal de delito medio, contra la fe pública. Sin embargo los “hechos fraudulentos” subsistieron.-

              Es a mediados de la década del 80 y en mayor medida a partir de la década del 90, que recrudecen  los “asientos viciados” que obedecen a hechos delictivos de “fraude inmobiliario” y motivaron actuaciones que dan origen a la idea y propuesta que desarrollamos. Y como decimos fue aplicada en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal durante nuestra gestión (2002/2011).-

             

             Inexactitud por error material o de concepto y “asientos registrales viciados”

              Agreguemos que es necesario a pesar de la caracterización brindada, diferenciar estos asientos de un “asiento erróneo” dentro de las cuestiones contempladas clásicamente en la legislación y la doctrina como “inexactitud registral” que ha sido materia de estudio desarrollo y legislación expresa en la doctrina del derecho registral, y en el derecho positivo de todas las modernas legislaciones.-.

             Existe copiosa doctrina[5], estudios y legislación respecto de la “inexactitud registral” y la consecuente “rectificación de asientos”,. Precisamente esos temas  son motivo del clásico tratamiento, como “asientos inexactos” pero “legítimos”  por no ser de orígen delictivo.-.

              Se debe diferenciar la “inexactitud registral” en los asientos o inscripciones por “error material o de concepto” de los asientos que tienen su “origen” en “documento falso”, “apócrifo” o “acto sin que su antecedente conste en matriz o acto judicial válido”. En todo caso “el delito penal”.-

               El “asiento erróneo” tiene su origen en un error material, en el documento presentado en el Registro o en la “confección del asiento”.[6] En su redacción, en el acto de “volcar” los contenidos inscribibles del documento calificado. Temas que son muy diferentes al asiento o inscripción registral provocado por un documento “falso o apócrifo” o “sin matríz antecedente”, obviamente no emanado del “vero domino”-

               El “asiento registral viciado”, es parte de un delito del derecho criminal, el “Fraude Inmobiliario” destinado a “producir asientos registrales” de modo de suprimir o alterar derechos y con ello “defraudar a terceros”.-[7]

         Estos asientos, los viciados, son provocados en algunos casos, por documentos legítimos, pero de contenido ilegítimo (sorprendiendo al funcionario, registradores y al ciudadano común) o documentos que se confeccionan imitando totalmente a los documentos notariales o a los documentos judiciales, dotándolos de la misma apariencia formal externa, que identifica a los verdaderos o auténticos.-

        Buscando un símil, se puede afirmar que es como confeccionar papel moneda falso.- Los malhechores son conocedores de las particularidades de estos documentos de cómo “falsificarlos” y obtener la finalidad perseguida con esas acciones. El “Fraude Inmobiliario”.

               Una vez recibida y ordenada esa documentación en el Registro, es “calificado el documento”, precisamente dada su “verosimilitud” y apariencia totalmente regular y por haber ingresado en la forma de estilo. El “pseudo-documento” ingresa y pasa el trámite registral, junto a los documentos que habitualmente se procesan en “línea”, y es “inscripto o asentado”, provocando el “asiento viciado”.-

          A veces en la etapa de calificación registral, por pura intuición del registrador, o por algún “aspecto formal” dudoso, se advierte la maniobra y se logra evitar el daño. Pero la mayor cantidad de casos habidos, no era fácil advertir la maniobra y el “asiento registral viciado” se produjo sorprendiendo a propios y extraños.-

          En algunos casos fué detectado y denunciado por los “acreedores defraudados”, otras veces fueron los notarios que estudian los antecedentes de los asientos, o los mismos notarios a quienes se les “imputó” la autorización de los documentos inexistentes, quienes descubrieron la maniobra cuando fueron consultados sobre la “veracidad de la matriz” de los actos que se decían pasados ante ellos.

           Inclusive en algunos casos los mismos Jueces o Secretarios de los juzgados a los cuales se les atribuía la autoría de oficios judiciales de “cancelación de gravámenes”, quienes advertidos de la “maniobra” inmediatamente se dirigieron a las autoridades del Registro de la Propiedad Inmueble y formularon la denuncia pertinente.

           A veces simultaneamente con la “denuncia PENAL”, comunicaron al Registro el hecho dañoso, para que este adoptara medidas al respecto.-

           ¡¿Cuáles eran esas “medidas”  nos preguntamos durante años?   Que hacía el Registro con esa inscripción??  Seguir operando sobre ella como si nada hubiera en ella??

 

          

           Establecido “en el estudio del caso”, que efectivamente hay un “asiento registral viciado”, como también corroborado la “inexistencia de matriz” (notarial o judicial) o “inexistencia de la orden judicial”, ó el “carecer apócrifo” del “documento” que al inscribirse provocó el “asiento viciado”, según comprobaciones documentales o del procedimiento administrativo registral indicado, por informes de entidades públicas conducentes y debidamente incorporados al mencionado expediente investigativo y determinativo, y demás pruebas que se hubieren colectado, con vista final de los organismos de asesoramiento y dictámen que preve la ley de procedimientos, las actuaciones registrales están concluidas y en condiciones de DICTAR RESOLUCIÓN por parte de la Dirección del Registro.-

      Acto administrativo que es su deber en salvaguarda de los principios jurídicos de legalidad, integridad, autenticidad y supremacía y cumplimiento de la ley, fijados en el texto de la Ley Nacional de Procedimientos administrativos ( LNPA n*19549 y ref. y sus concordantes en las leyes de procedimientos administrativos de las provincias), siendo el acto material de la “inscripción” un “acto administrativo”, si fue motivado con “dolo” (doctrina arts.1,2,3,7,8,9,10,11,12,14,17 y cds.citada LNPA) es posible “dejarlo sin ningún efecto registral” al referido “asiento viciado”, dictando el “acto administrativo” correspondiente.-

                 La solución adoptada en consecuencia –en las experiencias citadas- ha consistido en el “dictado de resolución fundada” del Director General del Registro, en actuaciones por escrito, públicas, notificadas y con acceso a todo partícipe. Resolución dictada al final del referido procedimiento de revisión, que habilita al registrador para efectuar un “contra asiento” que deje sin efecto, el “asiento viciado”.

                 Y revisada que fue judicialmente esa Resolución se la consideró válida y legítima en diversos fallos que se mencionan (ver.infra 2).

                 En efecto, la destacada Jurisprudencia Judicial de la Capital Federal, lo ha dicho con toda claridad. Cuando el Registrador es totalmente “ajeno” a los hechos configurativos del documento, su trámite, y demás hechos extra-registrales que dan lugar a la estafa, y ello es debidamente acreditado, se ha resuelto que: NI EL ASIENTO ES VALIDO, NI TIENE EFECTOS REGISTRALES frente a terceros ¡!

       Estos principios, contenidos por ejemplo en el fallo dictado en el caso resuelto por la Cámara Nacional Civil –Sala E- n* 260.025: ”BARBALAT, Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble expte. sec.116/98 s/ Recurso”. con fecha 26-10-98 (ver infra 2), señalan precisamente que “no puede producir efecto registral válido contra terceros”, y menos aún (agregamos nosotros) en un sistema registral declarativo,[8] el “asiento viciado” originado en un hecho delictivo doloso del derecho criminal.

      Esta sentencia judicial firme, ha venido a “fortificar” la postura antedicha, puesta en marcha luego de producirse los “casos de la especie” y observar los “efectos” y “beneficios del inocente” en estos casos con la solución adoptada. Considerando los “efectos” como salvaguarda de la legalidad de la función registral, de los asientos que se publicitan, no obstante carecer de normas específicas para tratar los “asientos viciados”, pero sí estar regulado el deber de guarda y legalidad, de todos los Libros, folios reales, asientos y documentación del Registro, destinados a la función en la prestación del servicio .-

       Es sabido que además en la función pública la salvaguarda de legalidad que tiene imperio constitucional, impide la “subsistencia válida” del acto y la norma antinormativa, dentro del Ordenamiento Jurídico que montado en el principio de Supremacía, consagra además que la “propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en sentencia fundada en ley..”, (art.17 Constitución Nacional). Por ello tampoco es admisible la subsistencia del “acto registral” viciado en forma manifiesta.-

       Normativa Aplicable:

            Para dictar la “Resolución Registral” que manda cancelar estos “asientos viciados” se ha contemplado como fundamentos de estirpe constitucional, la vigencia de principios como la supremacía de la ley, la “legalidad” y “juridicidad” que debe contener todo “asiento en todo Registro Público”,obviamente previsto y organizado como “servicio público”.-

           La “seguridad del servicio” (arg.arts.2505 y cds.cod.civ.Veles, arts.9,10,1892/3 cod.civ.com.;arts.1,2,3,y cds.ley 17801). La “legalidad registral” (arts.2,3,8,9, 17,19,28,40 y cds.ley 17801), el deber de velar por que todo asiento “responda a documento auténtico” (arg.y doctr.art.3 ley 17801), y la necesidad lógico jurídica de que exista “derivación legal suficiente” en el tracto que reflejan los asientos (arg.doctr.art.15 LNR y art.28 Const.Nac.arts.2,3,8,y cds.ley 17801). Otro argumento aplicado es el “efecto legal” de la “inversión de la carga de la prueba” que se produce en estos casos. Se parte como “principio” en favor de los asientos válidos. Es decir la inscripción “afectada” y maliciosamente desplazada. La inscripción legítima que tenía el “vero domino” y la consecuente “carga de la prueba” que debe pesar sobre quien pretende valerse del “asiento viciado” como si fuere legítima, a contrario de quien no tiene asientos viciados en su favor.

         A mas de una década de aplicación de esa “jurisprudencia registral”, no se conoce caso donde una persona vinculada al “hecho” “autor”  o “complice” , con algún éxito se haya presentado en el expediente administrativo del Registro planteando la nulidad o cuestionando la Resolución que dejó sin efecto un “asiento viciado”.

         También el haber señalado la misma jurisprudencia judicial especial en el tema, que todo “asiento registral viciado”, demostrado que sea ese carácter, carece de “efecto per sé”, y que por tanto la “seguridad del tráfico”, en un sistema causal y de legalidad, desplaza sin duda alguna, toda chance de permanencia de estos asientos viciados. Estos han sido el fundamento de las diferentes resoluciones adoptadas en casos de la especie, sumados a los que resultan de las evidencias de cada caso o hecho, y pruebas documentales e informativas u otras que resultan del expediente administrativo del caso.

          

          

         Corolario final:

        El deber de guarda de la legalidad y valides de los asientos registrales, como también la tutela del principio constitucional de “defensa de la propiedad”, que se nutre también de legalidad, da sustento a la publicidad registral inmobiliaria, fundamentan y habilitan sin ninguna duda la existencia de un “debido procedimiento administrativo registral”.

         Propuesto, como herramienta registral-administrativa, a “cancelar los asientos viciados”, según resoluciones del Director del Registro que dispongan “dejar sin efecto registral” los “asientos viciados”, luego de trámites públicos y por escrito destinados a la “acreditación en el ámbito registral”, con objetividad y valides suficiente, de la “inexistencia” de “acto jurídico válido” y emanado del “vero domino”, o “documento apócrifo”. O sin “titulo judicial válido” que  los respalde.-

           Se postula que LAS LEGISLACIONES Y REGLAMENTACIONES Registrales prevean la “especie” que se denominaría de “revocación, anulación o cancelación de asientos viciados”, instituyendo un procedimiento administrativo acreditativo amplio pero breve, que permita el dictado de “acto fundado” (inexcusablemente en todo caso) disponiendo la revocación anulación o cancelación de los asientos que estando viciados según el derecho y que hayan logrado publicidad registral, como parte o medios de cometer ilícitos; en definitiva producir “fraude inmobiliario”.-

        Sostenemos sea en Registros declarativos o constitutivos, este procedimiento  debe quedar regulado, en salvaguarda del principio de matricidad, legalidad y autenticidad de los documentos inscriptos. Sostenemos que de un “asiento registral viciado” no puede “nacer derecho”  provocado por la “inscripción o anotación” de un “documento falso o apócrifo” de matriz inexistente o carente de respaldo legal suficiente.-

          Por otra parte, pensamos que esa doctrina quedó consagrada en la reciente ley 26994, nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que en el Libro Primero, Capítulo 9 de la “Ineficacia de los actos jurídicos”,donde en texto expreso se establece: “Artículo 392: Efectos respecto de terceros de cosas registrables: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.

     Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.”

       A su turno, y como ejemplo ya citado, un país vecino que sufre el embate de este verdadero flagelo, que “afecta la fé publica y el Estado de Derecho Democrático”, la hermana Rca de PERU, mediante la ley 30.313 (marzo de 2015), ha modificado inclusive su propio código civil que instituye el sistema denominado de “fe publica registral” en sus arts.2013 y 2014, intituyendo una  “Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposición complementarias, transitorias y finales del Decreto legislativo 1049”, dictada como la primer ley registral, en todo el derecho registral comparado que sigue la doctrina expuesta.-

        Nuestro país no debe permanecer en silencio cómplice frente al flagelo. La abogacía debe impulsar el “debido procedimiento administrativo registral”, y la normativa que mejor convenga.-  

          Es nuestra propuesta de más de una década.                    

                                                      +++++++

                                            Alberto F.Ruiz de Erenchun

---

[1] Ver en www.pj.gov.pe del n*1 al n*228.

-Expediente de Secretaría 116/98: El caso mas sobresaliente por desarrollo, fundamentos y amplitud conceptual “Barbalat Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble 116/98 s/Recurso”. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Apelaciones Sala “F”-26/10/1998-R. 260025

-Expediente de Secretaría Nº272/07: “Del Río Nélida Marbel s/suc. Ab-intestato c/Reg. De la Prop. Inmueble”s/recurso”. C ámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala “H”-21/09/07-R. 488660.

-Expediente de Secretaría Nº 486/06: “ Departamento Técnico y Jurídico Administrativo c/Reg. De la Propiedad Inmueble Exp. Nº486/06 s/Recurso Reg. Prop. Inmueble. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil  -Sala “J”-05/03/08-R. 20233/07.

-Expediente de secretaria Nº 406/07: “Fumel A. L. c/Reg. Prop. Inmueble 406/07A. s/Rec. Reg. Prop. Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala “D”-19/12/08-R. 522311- Expte. 107739

-Expediente de Secretaría Nº 284/07: “Departamento Técnico Jurídico Administrativo del Registro de la Propiedad Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil  de Apelaciones-Sala “C”-27/03/08-R. 494336.

-Expediente de Secretaría Nº 401/07: “Departamento Técnico, Jurídico y Administrativo c/Reg. Propiedad Inmueble s/Recurso” Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil  de Apelaciones-Sala “I”-11/02/10-Exp. 109104/09

-Expediente de Secretaría Nº 545/08: “Fiscalía Nacional Criminal de Instrucción Nº8 c/Registro de la Propiedad Inmueble 545/08”- Cámara Nacional en lo Civil   Sala “B”-14/05/09 Expediente 35747/09-R. 531537/09-R. 494336.

-Expediente de Secretaría Nº 153/08- Fallo del 30/08/2013 reitera con amplia doctrina. “Falicoff Eduardo Daniel c/Registro de la Prop. Inmueble 153/08. Rec. Reg. Prop. Inmueble” . Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil-  Sala “B”-30/08/2013- Expte.n*36111/2013.