La abogacía y los nuevos Derechos Reales y Registrales - La Defensa

Presidente: Dr. Alberto F. Ruiz de Erenchun

Coordinadores: Julia Chara, y Ariel Martí

Puesto en consideración el temario durante los días y horas establecidos, siendo las 12 hs. Del día viernes 12 de agosto, los asistentes acordaron por unanimidad las siguientes conclusiones:

La comisión, consideró previo, señalar que no hubo respuesta a las observaciones que se hicieron al texto inicial del anteproyecto del CCC  sometido a consideración publica en cuanto a las que formulo la entidad como asimismo de otras entidades y ciudadanos interesados. Sobrevinieron reformas posteriores del Poder Ejecutivo que no fueron difundidas, ni sometidas a discusión previa de todos los sectores involucrados.

Esto genera innumerables interrogantes que serán la fuente de futuros conflictos que sufrirá la ciudadanía y que serán necesariamente judicializados, aumentando la inseguridad en el ejercicio de los derechos.

2 Titulo suficiente, Modo suficiente y Publicidad registral

Se destaca la importancia que reviste en la regulación general, “titulo suficiente” modo suficiente” y “publicidad registral”, para la adquisición y ejercicio de cada uno de los derechos reales tipificados en el CCC.

Las garantías derivadas de las especies adoptadas, exigen a todos los operadores vinculados, tener preocupación y pleno conocimiento de cada uno de estos componentes, atento a la importancia  que demandan la plenitud de ejercicio y los requerimientos de paz social derivados.

3 DOMINIO

El dominio requiere para su adquisición y ejercicio tener claridad de los alcances que en cada lugar dicten las normas provinciales y municipales que deben establecer ineludiblemente la consideración de: aspectos urbanísticos, ambientales, de accesibilidad y diseño universal en las edificaciones y demás cuestiones expresamente contempladas.

Esto señala a las autoridades respectivas la necesidad de la mas pronta convocatoria a los agentes y protagonistas (profesionales y vecinos de lugar), para el dictado de normas que paulatinamente sean receptoras del cambio que se requiere para el pleno ejercicio de esos derechos en salvaguarda no sólo del interés general, para evitar daños colectivos, sino  también, alejar el engaño y especulación detrás de la anomia en materias que le han sido expresamente asignadas.

De ello depende la efectiva realización de las nuevas modalidades previstas para el dominio, pues algunas de ellas presentan un “tipo abierto” a la creatividad del propio titular dentro del marco aludido. Es el caso de la especie: “cualquier otro emprendimiento urbanístico” (art 2373 in fine), en el cual, a modo de ejemplo, los titulares del dominio tienen derecho a ejercer.

PROPIEDAD HORINZONTAL

La regulación (art. 2037 a 2069 y ccts.) es superadora y tiene lineamientos jurisprudenciales consolidados. Amplía el contenido  y marco del “tipo” y contempla su expansión a los “conjuntos inmobiliarios”, además de otros aspectos a los que podrá ser aplicada (ej. derecho de superficie) que abre una nueva dinámica de crecimiento  convocante.

El derecho de propiedad horizontal tiene “nacimiento” a partir del plano de obra habilitante, concluido el edificio, practicada la “mensura” y subdivisión en “propiedad horizontal”, expresado el acto jurídico y reglamento de propiedad horizontal y administración” y sus eventuales reformas.

Estos instrumentos públicos, debidamente inscriptos, forman un todo necesario para tener oponibilidad el titulo suficiente con el que corresponde a la unidad funcional. Ambos actos jurídicos, con la forma legal necesaria, sin obviar lo estatutario e irrenunciable (titulo V, capitulo 1 al 9 del CC), darán seguridad al ejercicio del derecho.

En cuento al conjunto inmobiliario, se destaca para la importancia de cada tipo la aplicación del régimen  como un “régimen de propiedad horizontal especial”.  Por lo tanto, los registros de la propiedad inmueble, y demás registros concurrentes, tienen que ser motivo de un adecuado servicio público en cada una de las entidades de las jurisdicciones, provincial o municipal, que converjan en armónicos servicios previos o posteriores que coadyuven y no dificulten el ejercicio de estos nuevos derechos, dada la importancia social de estas nuevas especies y el desarrollo que comportan.

En cuanto a la figura del administrador, se requiere una efectiva regulación de las condiciones y marco de acción, atento al rol como “órgano formal” del régimen de propiedad horizontal (Capacitación, idoneidad, responsabilidad, etc.).  El cual también esta alcanzado, entre otras normativas, por normas del derecho del consumo y la relacionadas con la responsabilidad de quien administra patrimonios de terceros.

Existen aspectos dubitativos en la solución adoptada en relación al marco de convivencia y los daños que eventualmente se deriven originados en el ámbito interno de la unidad funcional, según las normativas de los artículos 2041 inc f, y 2043 CCC. No se conoce aun un sistema de seguros que de total normativa a la solución prevista por el art. 2071 de CCC al problema de la prehorizontalidad.

DERECHOS DE GARANTIAS

En capitulo de disposiciones comunes de los derechos reales de garantías en conjunto con las normas especiales del tipo de garantía que se trate, rigen conforme los `principios de convencionalidad, accesoriedad, especialidad (en cuanto al crédito y al objeto), indivisibilidad, subrogabilidad y oponibilidad en la medida que cada tipo o especie indica.

Por su mecánica constitutiva y el desenvolvimiento, no es ajeno a este régimen general el “fideicomiso en garantía”. Suscitan dudas las previsiones del art. 2189 con respecto a las del art. 2193 del CCC en la temática del denominado “techo hipotecario” o alcance de la garantía.

DIFERENTES REGISTROS PREVISTOS EN EL CCC – IMPLEMENTACION

1 se debe impulsar y concretar un “Plan Nacional de Registros de Bienes y Personas” que se adecue a los nuevos requerimientos que tienen para el servicio de publicidad registral establecidos en el CCC respetando la competencia y especialidad de cada uno..

2 en su elaboración y prospección deben intervenir los poderes públicos nacionales provinciales y municipales, como asimismo los protagonistas del servicio y todos los usuarios de ley, y quienes conducen actualmente los registros con materias vinculadas. Es deseable un paulatino y homogéneo arribo a un sistema que permita un futuro de compatibilidad con el crecimiento de Estado, los servicios y los medios técnicos disponibles

3 continuar en cada servicio con las disparidades existentes, mantenerlas e introducirlas en los nuevos registros que se deben crear, alejará a muchas generaciones de un sistema que sirva a la justicia con equidad, seguridad, e igualdad de la persona humana, dejando una brecha sólo transitable por la “corrupción estructural” que inclusive, actualmente presentan algunos de dichos servicios.

4 Además de lo expresado, es de señalar que ante la inexistencia de la implementación aludida ya se están presentado casos en donde, desde los expedientes judiciales, se están dirigiendo medidas a registros que no son los especiales que se deben crear generando la inseguridad y demás efectos derivados que son de comprender.

Asistentes

Maria Contanza del Valle – Tucuman

Gonzalo j. Romano Norri – Tucuman

Juan Alberto Acuña Palavecino – Tucuman

Eliana espinosa Francesena - Tucuman

Angel Maria Garcia Pinto - Tucuman

Nancy Mabel Lopez - San Juan

Nicolas Yanssen - Rio Negro

Carlos Alberto Andreucci - La Plata

Osvaldo Camerucci - La Matanza

Gomez Povo Yanina - Rosario

Tovo Santiago German - Villa Maria

Teresa Mabel Jerez - Tucuman

Mirta Lopez - Tucuman

Miaria Victoria Gomez Paravon - Tucuman

Antonia Maria Alfaro -Tucuman

Mario Ariel Nuñez -Tucuman

Daniela Da Silva -Cordoba

Luzmila Murrugarren villa Maria Cordoba

Silvia Susana Martinez tucuman

Sebastián Magni - Rosario

Marcelo E. Enrico - Tucuman

Pasquet Maria Alejandra - Rosario

Ramos Vardé maria Cristina - La Plata

Ines Condori Moreno – Tucuman

Marcela Correa Tucuman